Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Перспективы загородной застройки в районах дальше 30 км от МКАД

Вторник, 09 апреля 2019

Расстояние до МКАД является одним из ключевых фильтров при выборе загородной недвижимости. Однако влияние этого фактора распределено неравномерно по различным сегментам и форматам. В масс-маркете он задает порядок цен. В элитном сегменте расстояние воспринимается в контексте более широкого критерия «локация».

В элитном сегменте загородного жилья 60% спроса привлекают поселки в радиусе 20 км от МКАД. Примерно 30% покупателей рассматриваются варианте в поясе 20-40 км. Более отдаленные локации интересны 10% аудитории. Такие данные приводят специалисты компании «Метриум». В практике Kalinka Group являются редкостью запросы в отношении объектов, которые находятся дальше 10 км от МКАД. Представления покупателей о комфортном расстоянии могут варьироваться в зависимости от конкретного шоссе. По словам руководителя отдела загородной недвижимости Kalinka Group Натальи Корольковой, на Рублево-Успенском вполне востребованы поселки за 15-м километром, при этом на Новорижском основная масса ликвидных домов расположена до 23-го км. «По другим направлениям транспортная доступность хуже, поэтому покупатели рассматривают недвижимость не дальше 10−15 км, чтобы комфортно добираться от дома до работы и обратно», - добавляет Королькова.

Поселки в массовом сегменте, как правило, обеспечены только ограниченным набором инфраструктурных опций и потому зависимы от социальных, торговых и развлекательных объектов в близлежащих населенных пунктах. «Следовательно, нахождение рядом городов-спутников и желательное месторасположение жилья в пределах 25 км от Москвы - в приоритете для покупателя», - заключает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Тем не менее, в массовом сегменте действуют факторы, которые для покупателя важнее инфраструктуры. Прежде всего, это цена. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын указывает на ее прямую связь с расстоянием: «Расстояние чуть ли не первый критерий, влияющий на цену, и он может рассматриваться покупателями как качественное преимущество, и, скажем, перевесить недостаток зелени или инфраструктуры».

Для дачников на первое место выходит транспортная доступность поселка. «Быстрыми» традиционно считаются Киевское и Новорижское шоссе. Наряду с Дмитровским, Минским и Симферопольским они пользуются наибольшей популярностью среди людей, которые планируют выезжать за город на личном автомобиле, - замечает Светлана Вольская.

Отдаленные локации составляют совсем небольшую часть рынка. Наталья Королькова считает, что лишь незаурядное предложение сможет привлечь к ним внимание покупателей. В качестве таких «фишек» обычно выступают крупные участки и живописные ландшафты. Согласно подсчетам «Метриум», в настоящее время на расстоянии более 40 км от МКАД экспонируется порядка 60 элитных объектов (в большинстве своем на Новорижском, Калужском и Пятницком шоссе). Каждый четвертый из них расположен в окружении лесного массива, а каждый пятый - у водоема. Найти участки с подобными характеристиками в «ближнем поясе» весьма затруднительно.

По мнению Светланы Вольской, самые интересные из отдаленных поселков сосредоточены по берегам Волги (в районе Дубны) и Рузского водохранилища - там есть возможность пользоваться личными катамаранами, лодками и яхтами. Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», так описывает аудиторию данной категории загородной недвижимости: «Домовладения на большом расстоянии от МКАД по большей части рассматривают клиенты, которым не нужно каждый день ездить на работу в офис. Порой такие дома приобретаются именно для сезонного отдыха в теплое время года, когда на летних каникулах семья с детьми живет далеко от Москвы, а во время учебного года перебирается обратно в городскую квартиру».

Закономерности спроса, связанные с расстоянием, по-разному проявляются в категориях домов и таунхаусов. «Покупатели таунхаусов, по нашим наблюдениям, чаще хотят жить ближе к Москве, чем клиенты, выбирающие дом. Связано это с тем, что отдельные коттеджи порой покупаются для временного проживания в теплое время года в качестве дополнения к городской квартире. Таунхаусы же - обычно единственное жилье. Поэтому вопрос транспортной доступности для их владельцев более актуален», - объясняет Илья Менжунов.

Удаленность от МКАД - не просто статистическая величина. Как и Москва, ближнее Подмосковье тоже «не резиновое». И это очень серьезный вызов для застройщиков, который не получится обойти или игнорировать. Ближние рубежи престижных направлений уже плотно застроены, - констатирует Сергей Колосницын: «По большому счету вся элитная недвижимость построена на расстоянии не дальше 30 км от МКАД». Есть несколько исключений, которые строятся на периферии 30-километрового пояса: например, новый премиальный проект на Новорижском шоссе или конгломерат поселков Глаголево («Глаголево-парк», «Серебряный век», «Новоглаголево» и «Новое Глаголево»).

Свободные участки есть, причем в локациях, непосредственно примыкающих к границам Москвы - уточняет Илья Менжунов, - однако их девелопмент выглядит весьма рискованным. Эту точку зрения разделяют и другие эксперты, опрошенные Cottage.ru. Коттеджная застройка на этих территориях может пересекаться с многоэтажными микрорайонами. «Есть направления, где на пять километров от МКАД тянуться промзоны или строительные рынки», - напоминают в Penny Lane Realty. Сергей Колосницын допускает возможность появления здесь проектов эконом-класса: для массовой аудитории дом или таунхаус вблизи Москвы - это более доступный и просторный заменитель городской квартиры, предназначенный для постоянного проживания. «Покупка в этом случае - необходимость, продиктованная попыткой компенсировать и улучшить условия жизни», - подчеркивает Колосницын. Но для элит-класса, предполагающего приватность и статус, столь жесткая урбанистическая среда неприемлема. «Это все равно, что поместить «элитный» жилой комплекс среди высотных панелей в спальном районе - никаким мрамором и инженерией не компенсировать окружение», - уверен эксперт.

Как отразится на рынке исчерпание резервов подходящих площадок для застройки в «ближнем поясе»? Представители ведущих агентств недвижимости единодушно подтверждают, что покупатели с пониманием воспримут смещение центра девелоперской активности в более отдаленные районы, если этот процесс получит соответствующее инфраструктурное сопровождение. «Желательно, чтобы в пешей доступности, в идеале - на территории поселка были детский сад и школа, продуктовый магазин. При наличии всего необходимого рядом с домом клиенты готовы выбрать и более отдаленные поселки», - полагает Илья Менжунов.

В компании «МИЭЛЬ» прогнозируют, что застройщики, работающие с широкой аудиторией, приступят к освоению локаций на расстоянии от 30 км от Москвы. В элитном сегменте, ситуация, видимо, будет развиваться по другому сценарию. Сергей Колосницын находит вполне возможным строительство качественного загородного формата «на дальних рубежах». Уровень спроса также не вызывает сомнений. Но главное препятствие заключается в том, что «застройщиков, готовых выйти на эти дальние рубежи нет».

Илья Менжунов приводит предельно лаконичный перечень премьер: один проект в 2016 году («Архангельское 5»), два проекта в 2017-м (Art.Eco и Wright Village) и один в 2018-м («Спас-Каменка»). В Penny Lane Realty анонсировали выход двух поселков премиум-класса на территории Новой Москвы. Кроме того, уже реализованные проекты периодически поставляют группы из нескольких новых домов.

Таким образом, элит-класс будет и дальше замыкаться в рамках вторичных продаж, доля которых достигает уже 80%. Получила распространение практика, когда объекты приобретаются в силу достоинств участка, а не самого дома, который сносится или реконструируется. В «Метриум» ожидают появления нового предложения, но признают, что оно будет точечным и от частных инвесторов.

Архив новостей

2019 год
19 ОКТЯБРЯ 2021
Вторник
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.