Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Кровные метры

Четверг, 23 августа 2018

Сколько стоит квартира в настоящей сталинке.

До появления первых элитных ЖК в середине 90-х именно они были самыми престижными объектами жилой недвижимости в Москве. Да и сейчас пользуются большим спросом, а цены на лучшие из них соответствуют элитному сегменту. Впрочем, купить сталинку сегодня можно практически по цене хрущевки.

Известные по всему бывшему СССР сталинки - это знаменитые высотки, «семь сестер». По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, стоимость квартир в жилых высотках выросла за последние пять лет: средняя цена квартиры в высотке на Котельнической набережной - на 21 процент, на Красных Воротах - на 98 процентов, на Баррикадной (Кудринская площадь) - на 101 процент.

В среднем по вторичному рынку за тот же период цены выросли на 3,2 процента, отмечают в компании.

Рост впечатляющий, однако речь идет о квартирах в предложении, тогда как стоимость метра, как рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко, с 2014-го снизилась во всех московских сталинках на 5,1 процента, в высотках - на 7,1 процента. «Средняя цена в сталинках вообще - 297,2 тысячи рублей за метр, лота -18,3 миллиона рублей», - отмечает эксперт. В среднем по московской «вторичке», по данным ИНКОМ, метр стоит около 180 тысяч рублей.

«Как правило, сталинки на 20-30 процентов дороже других объектов на вторичном рынке, расположенных в том же районе, хотя, конечно есть и исключения, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Сегмент сталинок в меньшей степени подвергнут колебанию цен, чем другие сегменты вторичного рынка. Но и здесь наблюдается снижение цен и спроса».

Тем не менее, подчеркивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, сталинские высотки остаются одними из самых дорогих вариантов на вторичном рынке Москвы: средняя цена квадратного метра в них в три раза выше, чем в среднем по всем жилым домам советского периода постройки (545 тысяч рублей против 187 тысяч). «Очень выражен разброс цен как между отдельными высотками, так и внутри самих зданий между отдельными квартирами, - рассказывает эксперт. - Самые недорогие лоты предлагаются в жилых секторах административного здания на Красных Воротах (440-450 тысяч рублей за метр), затем идет высотка на Котельнической набережной, средняя цена метра в ней около 530 тысяч рублей». При этом, по словам Попова, именно в этом доме отмечается и самый большой разброс цен: видовые квартиры в центральном блоке стоят почти вдвое раза дороже лотов в боковых крыльях с окнами во двор.

«Еще дороже средняя цена квадратного метра в высотке на Кудринской площади. Квартиры в этом историческом доме стоят в среднем 590 тысяч рублей за метр, - продолжает эксперт. - Самые дорогие лоты выставляются в жилых корпусах гостиницы "Украина". Там намного меньше предложений, что позволяет продавцам держать ценовую планку выше 600 тысяч рублей за метр. Квартиры есть и в Главном здании МГУ на Воробьевых горах: их передавали в качестве служебного жилья некоторым из профессоров университета, и в начале 1990-х сами жильцы или их потомки получили возможность приватизировать его. Юридический статус этой недвижимости не вполне ясен, и на рынке купли-продажи квартир эти предложения почти не появляются».

Приведенные цены вполне соответствуют элитному рынку - что объясняется штучностью предложения. Это, конечно, не дворянские особняки, но вполне себе дворцы своего времени (коллективные, конечно, как все советское). Их эпоха уже ушла в прошлое, и «можем повторить» тут не работает.

Но для ценителей стиля с меньшим бюджетом в городе тоже есть свои предложения. «Сталинки существенно различаются по цене. Самые дорогие дома расположены вдоль проспекта Мира, Ленинского, Ленинградского, Кутузовского проспектов. Хрестоматийный пример - дом на Кутузовском, 26, где в свое время проживал генсек Л.И. Брежнев. Средняя стоимость квадратного метра в этом доме составляет 370 тысяч рублей, - рассказывает Мария Литинецкая. - На рынке есть и сталинки, расположенные внутри жилых кварталов. Эти здания отличаются менее вычурной внешней отделкой - все равно не видны с проспектов. Как правило, квадратный метр в них дешевле».

По данным эксперта, минимальная стоимость квадратного метра в сталинке в августе 2018-го составляет 105 тысяч рублей (по такому прайсу продается трехкомнатная квартира на Рязанском проспекте).

«В пределах Садового кольца бюджет предложения начинается от 15 миллионов рублей, более дешевые предложения выставлены в продажу в районе улицы Балтийская - от шести миллионов. Столь низкая стоимость обусловлена тем, что прежний план застройки города подразумевал другие магистрали, поэтому сегодня некоторые здания оказались "вне формата", - рассказывает Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Массовая застройка сталинских высоток сосредоточена в районе Сокол и Аэропорт, где реализуется 140 предложений в ценовом диапазоне от шести до 30 миллионов рублей. В районе Марьиной Рощи, Рижской и Таганской реализуется около 100 предложений».

На Фрунзенской набережной метр в сталинке стоит около 370 тысяч рублей, на Кутузе - 300, Ленинградке и Ленинском проспекте - около 280. Но есть еще и менее престижные Варшавское шоссе, Краснопрудная улица, Лефортово, напоминает Алексей Попов. Здесь цена снижается уже до 230-250 тысяч рублей за метр. «Кроме того, сталинки - это еще и трех-пяти-этажные дома в центрах подмосковных городов и поселков, вошедших в состав Москвы в 1960-е годы и практически полностью растворившихся в ней, - говорит эксперт. - Так что самые дешевые предложения нужно искать в небольших кварталах таких домов у станции Лосиноостровская (бывший центр города Бабушкина), в Южном Тушино (в центре бывшего одноименного города), в Перово и Люблино. Там фоновая цена предложений, как правило, не превышает 150 тысяч рублей за метр».

Обычно наряду с архитектурой и атмосферой фанаты жилья в сталинках упоминают еще и качество строительства, высокие потолки и просторные комнаты.

Хотя минусов у таких домов тоже хватает.

«Главные преимущества сталинок - это большие окна, высокие потолки, удобные планировки, просторные кухни, хорошая звукоизоляция (толщина стен 2,5-3 кирпича). По сути, сталинка обладает основными параметрами квартиры бизнес- или премиального класса, - рассказывает Мария Литинецкая. - Основные недостатки - это изношенные коммуникации, нестандартный размер дверных и оконных проемов, отсутствие лифтов, больших лоджий. В совокупности все это выливается в дорогостоящий и долгий ремонт».

Причем недостатки имеют место не только у домов «рядового состава», свои минусы есть и у высоток.

«У высотки на Кудринской площади нет двора, где жильцы могли бы оставлять машины, - только благоустроенный сквер перед зданием. Поэтому обитатели этой высотки сталкиваются с той же проблемой, что и жители многих других домов, относящихся к устаревшему жилищному фонду: недостаток парковочных мест, - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. - А дом на площади Красные Ворота расположен в локации с не слишком хорошей экологической обстановкой, рядом с Садовым кольцом, где постоянно возникают пробки».

«При выборе квартир в сталинках следует обращать внимание на большее число факторов по сравнению с панельным или кирпичным домом советской постройки, - предостерегает Алексей Попов. - Существенно отличаются по качеству дома с железобетонными и деревянными или смешанными перекрытиями; в некоторых домах проводилась замена коммуникаций, а в части домов до сих пор работают проржавевшие трубы времен их постройки. Расценки на ремонт любых сталинок будут выше (как из-за большей высоты потолков, так и из-за того, что окна, двери, решения для санузлов часто придется покупать под заказ, так как стандартные предложения часто не подходят по габаритам)». Кроме того, напоминает эксперт, квартиры в некоторых сталинках, особенно в домах линейной планировки, расположенных в центре вдоль крупных магистралей, часто используются под мини-гостиницы, массажные салоны и подпольные бордели.

С учетом перечисленных минусов, сталинки уже не могут конкурировать с современными новостройками, говорит Мария Литинецкая. «В последние два-три года мы отмечаем снижение интереса к покупке жилья в сталинках, - говорит эксперт. - Знаменитые высотки рассматривают в основном люди творческих профессий, коренные москвичи и просто поклонники данного послевоенного советского архитектурного стиля».

И не только, подчеркивает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Покупатели жилья именно в высотках - это в первую очередь те, кто может оценить историческую ценность дома и готов за это заплатить. В сталинках активно покупают жилье иностранцы. Кроме того, мы неоднократно замечали, что приезжие из Петербурга любят покупать квартиры в добротных, ампирных сталинских домах - видимо, это влияние архитектуры их родного города».

Архив новостей

2018 год
29 СЕНТЯБРЯ 2022
Четверг
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.