Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Хрущевка на вырост

Четверг, 14 декабря 2017

Благодаря программе реновации квартира в столичной пятиэтажке, как в сказке про гадкого утенка, имеет все шансы превратиться в прекрасного лебедя. Насколько это будет ценная «птица», пока до конца не знают даже риэлторы. Однако частные инвесторы уже обратили внимание на этот сектор рынка и начали скупать хрущевский неликвид.

С дальним прицелом

Число покупателей, приобретающих столичное жилье под снос с дальним прицелом, растет. По оценке управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на их долю приходится уже до половины сделок с квартирами из перечня сносимого жилья. Эксперт заметила всплеск интереса к пятиэтажкам еще летом нынешнего года, когда стали известны списки первых реновационных домов и сроки расселения.

«Тогда инвесторы получили все необходимые вводные для капиталовложений: они смогли выбирать конкретные дома и квартиры, имея понимание, когда и что получат взамен»,— убеждена она.

В «Бест-Новострое» долю инвесторов среди покупателей реновационных пятиэтажек оценивают в 75%. «Инвесторы рассчитывают взамен ветхой 30-метровой однушки получить новую квартиру, полностью готовую для проживания и площадью почти на треть больше нынешней за счет современных стандартов. При этом доход такие вложения могут приносить почти сразу за счет сдачи в аренду на период до сноса дома»,— прокомментировала председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.

Действительно, квартиры в подпадающих под снос пятиэтажках сегодня приобретают те, кому не хватает средств на новостройки комфорт-класса и кто готов дожидаться лучшего жилья от города, соглашаются в компании «МИЭЛЬ––Сеть офисов недвижимости».

Часто такая покупка делается «на вырост» для детей: к ориентировочному сроку постройки нового дома ребенок станет совершеннолетним, и у него будет своя квартира. Жилье под снос также интересует тех, кто привязан к району и уже примерно представляет, где находится стартовая площадка под новостройку.

«Пока наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в плохом состоянии, продаваемые по цене заметно ниже рыночной. Например, купить «двушку» в новом доме в Москве стоимостью до 6 млн руб. практически невозможно, а в доме под снос покупатель приобретает убитую квартиру дешево и ждет, когда город выдаст ему новое, качественное жилье большей площади»,— рассказала руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ––Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Среди подобных сделок в компании привели в пример покупку «двушки» площадью 42 кв. м за 5,9 млн руб. в Перово. Как рассказали риэлторы, новые собственники не собираются в ней жить, а приобрели жилье в расчете на получение нового для ребенка.

Другой пример из практики — покупка «однушки» площадью 31 кв. м за 4,2 млн руб. на «Щелковской». «Покупатели приобрели, чтобы получить новую квартиру большей площади»,— рассказали брокеры.

Капля в море

После анонсирования программы сноса квартиры в пятиэтажках достигли пиковых значений по цене в июле — 139,9 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя еще в начале года «квадрат» в них стоил 132 тыс. руб., отмечают в «Метриум Групп». К середине осени средний ценник достиг уровня 136,1 тыс. руб.

«В первую волну сноса попадают наиболее ветхие пятиэтажки в плохом состоянии (их доля, правда, около 6-7% от общего объема). Поэтому возможности владельцев повысить на них цены в связи с ажиотажем изначально были ограничены»,— пояснили в компании.

Как рассказали риэлторы, некоторые продавцы реновационных квартир решили увеличить продажную стоимость на 300-500 тыс. руб., что превратило жилье в неликвид. По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, многие из них и сейчас «считают себя собственниками чуть ли не элитных квартир».

В «Бест-Новострое» отмечают, что сегодня минимальный порог входа в программу реновации начинается от 1,99 млн руб.— за такую цену предлагается квартира площадью 14 кв. м рядом с метро «Сходненская». На присоединенных территориях цены начинаются от 2,4 млн руб., в старых границах Москвы — от 3,2 млн руб.

Как подсчитали в «Метриум Групп», средний бюджет покупки реновационной «однушки» составляет около 4,2-5 млн руб., «двушки» — 5-5,5 млн, «трешки» — от 6,7 млн руб.

«Сейчас бюджеты реальных сделок с квартирами в хрущевках, попавших в программу реновации, в среднем на 10-15% меньше стоимости их предложения. Однако размер дисконта может быть и еще больше: порой он доходит до 30%, если первоначально стоимость предложения была колоссально завышена»,— рассказал Михаил Куликов.

Всего, согласно статистике «Бест-Новостроя», в Москве экспонируется почти 1,6 тыс. квартир из реновационного списка. Такой объем — капля в море по сравнению с общим объемом предложения и составляет менее 3% рынка вторичного жилья.

Однако и в структуре этого малочисленного сегмента есть свои лидеры. Больше всего сносимого жилья продается на востоке столицы. Второе место занимает ЮВАО. Третье место у Северного округа. Самое мизерное предложение представлено в ТАО на территории Новой Москвы.

По данным «Инком-Недвижимости», с начала года предложение в подпавших под снос пятиэтажках сократилось на 48%, и связано это не только с продажами. Некоторые собственники сами озадачились получением бонусов в виде новых «квадратов» и вывели лоты с рынка. Тренд подогрело то, что власти анонсировали льготную ипотеку, которая позволит докупить необходимые метры на выгодных условиях.

Горшочек, вари

Ожидается, что квартиры по программе реновации будут предоставляться с коэффициентом 1,3, то есть выигрыш в площади составит 30%.

«Например, если у вас «однушка» площадью 30 кв. м, город предоставит вам жилье в новом доме площадью порядка 40 кв. м. Именно такие параметры содержались в задании архитектурного конкурса по реновации»,— говорит основатель архитектурного бюро Master`sPlan Юлия Зубарик.

По мнению генерального директора «Релайт-Недвижимости» Константина Барсукова, выигрыш по метражу составит: для «однушки» — 5-8 кв. м, «двушки» — 12-15 кв. м, «трешки» — 15-18 кв. м.

Власти обещают переселенцам предоставить жилье с отделкой в современных домах в том же районе, и это сделает разницу в цене еще более ощутимой.

«То обстоятельство, что город привлек к работе над кварталами реновации лучших отечественных и зарубежных архитекторов, таких как RicardoBofill и ZahaHadid, уже говорит о том, что архитектура в кварталах реновации будет высокого качества и, соответственно, жилье там будет более ликвидным, чем в соседних кварталах»,— напоминает Юлия Зубарик.

Риэлторы подсчитали: вилка стоимости между вторичкой и первичкой в пределах одной локации Москвы варьируется от 10% до 30%. При таком раскладе выгода инвестора составит не менее 25%, считают в «Метриум Групп».

Так, предложение квартир в Кузьминках начинается с 4,4 млн руб.— за «однушку» площадью 32 кв. м в пятиэтажке. «С коэффициентом 1,3 положена квартира 41,6 кв. м. Цена однокомнатной квартиры в новостройках этого района без отделки составляет 6,9 млн руб. (ЖК «Дом в Кузьминках»). Даже без отделки полагающаяся по площади квартира в новостройке стоит на 2,5 млн руб. дороже»,— говорит Ольга Тихонова.

В районе Головинский (САО) «однушки» в домах из списка реновации предлагаются по цене от 4,6 млн руб. (31 кв. м). К примеру, в строящемся ЖК «Водный» в этом районе однокомнатная квартира площадью 42 кв. м стоит 6,7 млн руб. Таким образом, выгода составляет 2,1 млн руб.

Повисли в воздухе

Впрочем, кажущая легкость реновационной маржи имеет свои нюансы. Несмотря на то что первое переселение жителей старых домов по программе реновации ожидается в конце текущего — начале следующего годов, завершение программы планируется только в 2032 году. Так что потенциальных покупателей ветхого жилья отпугивают растянутые сроки реализации программы, ведь такие квартиры рискуют повиснуть в воздухе, а значит, владельцы не смогут распоряжаться своей недвижимостью, как им того хочется.

«Жителям некоторых пятиэтажек, которые будут ликвидированы далеко не в первую очередь, придется ждать довольно долго, прежде чем они станут собственниками новой квартиры. И это если правительство уложится в запланированные сроки реализации программы реновации, а ведь она может растянуться еще на какое-то время»,— говорит Михаил Куликов.

Как напоминает Юлия Зубарик, все это время надо оплачивать коммунальные услуги, имущественный налог, а сдавать квартиру будет уже не так просто. «Так, наш проект реновации на проспекте Вернадского рассчитан на десять лет, имеет четыре волны переселения. При этом мы сносим 236 тыс. кв. м и строим 368 тыс. кв. м жилья»,— приводит пример она.

Вопрос дешевизны вложений тоже спорный, считает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко: «На сегодняшний день в Москве можно приобрести понравившуюся квартиру в новостройке на этапе строительства за те же деньги».

Словом, рынок квартир из реновационного списка — узкий и очень неоднозначный сегмент. Неслучайно с момента опубликования первых списков подпавших под снос домов в базах недвижимости появились разнонаправленные объявления. В одних продавцы непременно отмечают как плюс факт участия дома в программе реновации, в других, наоборот, бравируют, что объект не попал в эти списки. Словом, пока этот рынок — головоломка, которую только предстоит разгадать инвестору...

Архив новостей

2017 год
30 СЕНТЯБРЯ 2022
Пятница
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.