Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Недвижимый Севастополь: строительный бум тормозится земельным вопросом

Среда, 18 октября 2017

Цены на рынке недвижимости в Крыму начали резко расти весной 2014 года - после воссоединения с Россией. Не стал исключением и Севастополь, который по доступности жилья догоняет Санкт-Петербург. Каковы перспективы развития этой отрасли, остановится ли скачок цен и что тормозит рост предложения, «Новый Севастополь» узнал у риэлторов и крупнейших застройщиков.

Необоснованно дорого

Севастополь занимает седьмое место среди российских городов с самыми дорогими квартирами в новостройках. По данным сервиса «Мир квартир», средняя стоимость жилья в городе составляет 4,6 млн рублей. При этом стоимость одного квадратного метра к концу лета достигла 73,9 тысячи рублей. Для сравнения: по такой же средней цене можно купить квартиру в Московской области, а в Санкт-Петербурге - за 6,5 млн рублей. Примерно такая же ситуация на вторичном рынке недвижимости, отмечают эксперты.

«Цена вторичного жилья в Севастополе сопоставима с ценой новостройки на начальном этапе строительства, но у квартир на вторичном рынке меньше метраж. Стоимость квадратного метра в Севастополе выше, чем во многих регионах РФ, сопоставима с ценами Московской области, Санкт-Петербурга. Севастополь также является городом федерального значения», - отмечает генеральный партнер компании «Севастопольстрой» Павел Танков.

Всего на рынке жилья Севастополя до 6 тысяч предложений. И, как показывает агрегатор «Яндекс.Недвижимость», разброс цен очень большой. Например, можно купить крохотную студию за 550 тысяч рублей, среднюю «двушку» за 3,5 млн и пятикомнатную квартиру с «золотым» ремонтом за 60 млн.

Как поясняют риэлторы, цены на жилье в прибрежных городах в большей степени формирует расположение, нежели размер квартиры. Это характерно для большинства крымских городов, замечает генеральный директор офиса «В Ялте» сети агентства по недвижимости «МИЭЛЬ» Эльвина Боси. «Недвижимость дорогая, особенно квартиры и дома с хорошими видовыми характеристиками и в шаговой доступности к морю. Разница жилья у моря и в 2-3 км от него может быть огромной», - говорит она.

Раздутое предложение

Ситуация с соотношением спроса и предложения в Севастополе не совсем типична. Если, например, в Симферополе спрос сильно превышает предложение, то в городе-герое наоборот. «Желающих продать больше, чем желающих купить по таким ценам. Спрос формирует совсем небольшая доля местных жителей, больше среди покупателей представителей силовых структур, основную долю составляют приезжие с материка - Москва, Питер, Калининград, Сибирь и северные регионы страны», - говорит Танков.

Есть среди покупателей и иностранцы, в основном из СНГ и, в частности, из Казахстана. По оценке девелоперов, в структуре спроса они составляют примерно 3%. Помимо выходцев из стран бывшего СССР, зафиксированы сделки с гражданами Германии и Израиля.

В целом спрос на протяжении нескольких лет остается стабильным, добавляет генеральный директор компании «Интерстрой» Евгений Кабанов. «Наиболее востребовано жилье экономкласса (недорогие однокомнатные квартиры), которое приобретается с целью долгосрочных инвестиций. Самым востребованным остается Гагаринский район, район Парка Победы, многие клиенты хотят вид на море. Очень перспективными являются Нахимовский район, улица Горпищенко, в котором ведется активная застройка, район развивается и «молодеет», - отмечает он.

Арендный бизнес

Севастополь занимает третью строчку рейтинга российских городов с наименее доступными для местных жителей арендным жильем. По данным сервиса Domofond.ru, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры здесь составляет 20 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной - 26,5 тысячи рублей, что дороже, чем в большинстве городов России. При этом средний уровень дохода - 33 тысячи рублей - в Севастополе незначительно выше показателей других российских регионов. В результате семья с двумя работающими взрослыми платит за проживание в городе 30% или 40% от своего дохода в зависимости от размера квартиры. Предложения элитного сегмента варьируются в районе 150-200 тысяч рублей.

В некурортное время на рынке аренды жилья в Севастополе - около тысячи предложений. К лету это число увеличивается в разы.

«Цены на арендное жилье значительно повышаются в курортный сезон и в среднем выше, чем в других регионах РФ. Но спрос рождает предложение. Во-первых, Севастополь - привлекательный для туристов город. Во-вторых, прирастает население: на постоянное место жительства переезжают люди с материка, переводятся военнослужащие, в крупный город едут крымчане из депрессивных районов полуострова», - объясняет Кабанов.

По словам представителя агентства «МИЭЛЬ», большинство крымчан зарабатывают исключительно на сдаче недвижимости в летний сезон, а некоторые и круглогодично. «В летний сезон цены на съемное жилье у моря взлетают ввысь, порой не оправдывая ожидания постояльцев. Есть, конечно, и разумные предложения. Но, безусловно, цены «скачут» в зависимости от сезона», - делится Боси.

Подогревает спрос на аренду жилья летом и сравнительно небольшое число гостиниц. По оценке экспертов, отелей в Севастополе не хватает. К примеру, «Аквамарин» - один из немногих пятизвездочных отелей в Крыму - в сезон заполнен на 90% и более.

«Севастополь испытывает острую нехватку комфортных и доступных гостиниц с качественным сервисом. Традиционно гостиницы строят в шаговой доступности от моря или в историческом центре, но в Севастополе таких мест для застройки практически не осталось», - отмечает Кабанов.

Бум или не бум?

Число строек с 2014 года в Севастополе заметно увеличилось. На этом рынке работает довольно много небольших застройщиков, однако крупных - шесть: «Интерстрой», «Карбон», «Консоль», «Парангон», «Севастопольстрой» и «Севпроектмонтаж». По мнению генерального партнера компании «Севастопольстрой» Павла Танкова, ситуацию на рынке строительства недвижимости можно назвать бумом: строится очень много, как и раскупается.

Не совсем с ним согласен директор другой крупнейшей строительной компании - Евгений Кабанов. Он подтвердил, что строек много, однако не готов назвать объемы вводимого жилья бумом. «Считаю, что пока в Севастополе не будет сформирован полноценный рынок земли (свободных площадок под строительство), говорить о строительном буме пока рано», - поясняет он. Вообще на проблемы с землей в жалуются представители самых разных сфер: ранее сообщалось, что свободных участков нет для инвесторов, а мобильные операторы объясняют этим сложности с сотовой связью.

Все опрошенные эксперты согласились с тем, что строить дома надо. «Новое жилье всегда будет пользоваться спросом и вызывать ажиотаж на начальном этапе строительства, если это застройщик с хорошей репутацией и всем необходимым пакетом документов на строительство. Также очень востребованы новостройки, в которых предоставляются возможности приобретения квартиры в ипотеку. Востребованы квартиры, как эконом, так и бизнес-класса. Самое главное - правомерность документов», - уверена Боси.

Представитель «Севастопольстроя» подтверждает: если все документы у застройщика в порядке, до сдачи дома в эксплуатацию квартир в реализации уже не остается. И это при том, что для жителей Крыма не в полном объеме доступны ипотека и программы с государственной поддержкой, добавляет директор «Интерстроя».

По данным Центробанка, в России средняя ставка по ипотеке в рублях в августе 2017 года составила 10,58%, и это минимальное значение за всю историю наблюдений. Для Крыма же это не средняя ставка, а минимальная. Например, в РНКБ ипотека начинается с 10,5%, а в Генбанке - с 11%, в «Морском» возможен только кредит под залог - от 16,5%.

«Госпрограмма субсидирования ипотеки для новостроек по факту заработала только в конце января 2016 года и применяется лишь к объектам, строящимся по ФЗ-214 «О долевом строительстве», - напоминает Кабанов. - Тем не менее мы надеемся, что российские жилищные программы (жилье для российской семьи, покупка жилья с господдержкой) со временем полноценно заработают в Крыму и покупка жилья станет доступнее для крымчан».

Ценовой прогноз

Цены на покупку и аренду жилья могут снижаться в случае падения спроса, считают эксперты. Однако такой тенденции в Севастополе пока не наблюдается. По оценке Танкова, с 2014 года цены только росли, достигли своей пиковой точки летом 2017-го и теперь стабилизируются, но понижаться значительно не будут.

Второй фактор, который может немного повлиять на рынок, - цены на стройматериалы, отмечает Кабанов. Однако, по его мнению, снижение в этом сегменте маловероятно. Не станет дешевле и себестоимость жилья: множество объектов строится в условиях сложного рельефа и инженерно-геологических условий.

«Вряд ли приходится говорить об ощутимом удешевлении жилья в ближайшие годы, - заключает Кабанов. - Открытие Керченского моста существенно не изменит цены на строительном рынке. Застройщики и власть пришли к пониманию необходимости комплексного освоения территории. При реализации крупных инвестпроектов будет сдаваться большой объем жилья с развитой инфраструктурой. Такие объекты составят конкуренцию существующему жилищному фонду с точечной застройкой, но даже они не изменят существенно цену за квадратный метр».

Риэлторы же полагают, что главный фактор в ценовой политике - здоровая конкуренция. «На мой взгляд, цены на недвижимость может понизить увеличение квадратных метров от застройщиков с хорошей репутацией, появление конкурентов с интересной ценовой политикой и качественной застройкой на рынке недвижимости ЮБК», - уверена гендиректор ялтинского офиса «МИЭЛЬ».

Архив новостей

2017 год
19 АВГУСТА 2022
Пятница
пн вт ср чт пт сб вс
1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.