Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Локальный спад цен: к чему приведет реновация пятиэтажек

Пятница, 09 июня 2017

Риелторы и консультанты жилой недвижимости уже почти месяц спорят о том, насколько подорожают хрущевки в связи с новыми планами столичных властей.

Владимир Яхонтов, эксперт компании «Миэль-Загородная недвижимость», рассказывает, почему старые пятиэтажки не имеют потенциала к росту цены.

Мы новый мир построим — за чей счет

Для начала стоит обозначить явное отсутствие прямой необходимости сноса для пятиэтажных домов так называемых несносимых серий. Практически все пятиэтажки, изначально включенные в программу сноса 1999 года, уже снесены и расселены — порядка 1700 домов. Нынешние планы по реновации касаются абсолютно всех оставшихся пятиэтажек, как панельных, так и кирпичных.

Посыл города, на первый взгляд, выглядит благим: снос всего устаревшего жилья и части многоэтажных прилегающих домов для создания якобы нормальной современной среды проживания. Причем нельзя сказать, что принудительный снос старых жилых домов — это исключительно российское ноу-хау. Возьмем пример Лондона: в столице Великобритании нет института собственности земельных участков, а существует аренда земли на 99 лет. В законодательстве города прописано, что если за 99 лет строение на участке не приобретает исторической ценности, оно должно быть снесено за счет владельца.

Таким образом, качественное, добротное, старинное жилье остается и преображает вид города, а ветхое строение собственник обязан снести самостоятельно и возвести на его месте новый дом. При этом права аренды земли наследуются и продаются, то есть подчиняются рыночным законам. Иными словами, не хочешь перестраивать свой устаревший дом, продавай его вместе с участком, действуй на свое усмотрение — нормальная свобода выбора для владельца недвижимости.

В любом азиатском и европейском мегаполисе в старых границах города новое строительство имеет небольшие объемы, и девелоперы занимаются преимущественно реконструкцией, редевелопментом старых объектов. В этом аспекте показателен пример Франции: согласно законам этой страны, расходы на реновацию и капитальный ремонт домов ложатся на плечи непосредственно собственников. Таким образом, если у дома, к примеру, обвалился фасад, муниципалитет уведомляет собственников о необходимости затрат на ремонт и предоставляет подрядчика-девелопера, услуги которого оплачивают собственники. Если кто-то из собственников многоквартирного дома оплачивать ремонт не желает, затраты становятся его долгом перед государством.

Эта схема и видится наиболее правильной в контексте реновации старых жилых домов в Москве. В конце концов, владение недвижимостью — это не только привилегия, но обязанность, и тратить на снос и дальнейшую реновацию каких угодно территорий деньги из городского бюджета сейчас как минимум странно — городу не до жиру.

Также и справедливость сборов на капитальный ремонт вызывает у многих россиян сомнения, особенно в контексте их обязательности для жителей новостроек, где этот самый ремонт случится не раньше 2050 года. В нашем противоречивом городе новые дома бизнес-класса соседствуют со старыми хрущевками, нуждающимися в ремонте, но размер сборов на капитальный ремонт (и, как уже известно, на снос и новое строительство) примерно одинаков для всех. Такой коммунизм, когда дело касается частной собственности, неуместен.

На сегодняшний момент вопрос о том, за чей счет разыгрывается новый «банкет» на строительном рынке, остается без ответа: город осторожно заявляет о привлечении инвесторов и девелоперов, при этом расходуя на первый этап программы большие объемы бюджета. Налогоплательщики всего города фактически скидываются своими сборами за капитальный ремонт на переселение нескольких десятков тысяч семей в новостройки, причем далеко не каждый из переселенцев этим фактом доволен. В чем заключается выгода для жителей города и почему все это необходимо делать именно сейчас, в довольно сложный экономический период, — непонятно.

Снести несносимое

Проблема заключается еще и в том, что далеко не каждая московская пятиэтажка реально является недвижимостью устаревшей формации. Помимо очевидно низкокачественных хрущевок, включенных в изначальную программу сноса, городские районы застроены кирпичными пятиэтажками, которые прежде у городских властей нареканий не вызывали. Если панельные собратья сносимых серий были рассчитаны на 50-летнюю эксплуатацию, то средний срок эксплуатации кирпичной пятиэтажки — 150 лет.

Современные панельные дома экономкласса рассчитаны на 100-летнюю эксплуатацию. Получается, что срок эксплуатации нового панельного жилья и построенных в среднем полвека назад кирпичных пятиэтажных домов подойдет к концу одновременно. Срочность и острая необходимость принятия решения о сносе всех пятиэтажных хрущевок становятся еще менее очевидными.

Массовый снос качественного пятиэтажного кирпичного жилья приведет не только к увеличению плотности застройки: понятно, что на месте этих домов вырастут здания высотой не менее 16 этажей. Мы также теряем экологию, структуру района и сбалансированность его социальной и транспортной нагрузки. Население районов увеличится в разы, но кто займется возведением социальной и транспортной инфраструктуры?

Если город планирует по уже сложившейся практике возложить эту обязанность на девелоперов, то вряд ли участие в программе с такими обязательствами вызовет у них большой энтузиазм. Либо же появление дополнительной инфраструктуры в районе произойдет лишь через пять-семь лет после завершения строительства собственно домов — как обычно и происходит в застраиваемых новых микрорайонах.

Возрастают опасения и технической нагрузки на районные коммуникации: 20 пятиэтажных домов требуют в разы меньше энергии и воды, нежели 20 многоэтажек.

Как будет развиваться сеть коммуникаций, кто будет ответственен за рост нагрузки и как будет решаться потенциальная проблема — все эти вопросы до сих пор не продуманы. Нет ответа и от экологических служб: как скажется на экологии районов вырубка полувековых деревьев и когда районы смогут восстановить десятилетиями формировавшуюся экосреду?

Таким образом, мы получим не просто уплотненные жилые спальные районы с ухудшившимися социальными и транспортными характеристиками — мы получим полноценную возможность создания новых гетто за счет бюджета, где ни нормальная инфраструктура, ни нормальная экология не будут доступны переселенцам, по крайней мере в первые годы, а все самые привлекательные локации рядом с метро и транспортными развязками отданы под жилье бизнес-класса и элитного сегмента, потому что именно в этом состоит основная выгода застройщиков.

Цена вопроса

Наиболее разумно сейчас говорить о том, что в перспективе жилье в хрущевках будет только дешеветь. Разница в средних ценах квадратного метра в районах составляет 70%. О чем это свидетельствует? Вполне вероятно, что в более привлекательном для жизни Измайлове на освободившихся участках возникнут новостройки уже более высокого класса для свободной продажи, а все экономжилье для переселенцев постепенно будет смещаться ближе к МКАД.

Неясно также, что делать тем жильцам пятиэтажек, которые много лет ответственно подходили к вопросу содержания собственных домов. Большинство хрущевок в центре города и в благополучных районах за ТТК облагорожены жильцами самостоятельно: в подъездах сделан ремонт, фасады отреставрированы, лестничные клетки содержатся в чистоте, дом находится под охраной и наблюдением консьержа. Квартиры в таких домах стоят немалых по рыночным меркам денег в зависимости от локации, а некоторые жители в свое время покупали несколько квартир на этажах и создавали многокомнатное элитное жилье с помощью узаконенной перепланировки.

Принуждать собственников к переселению из высококлассной недвижимости в новую панель не кажется справедливым: жители таких квартир могут значительно проиграть в стоимости будущего жилья, и наиболее разумной в таком случае оказалась бы денежная компенсация по кадастровой стоимости квартиры, на основании которой уплачиваются налоги на имущество.

Провокация рынка

Мы уверены, что на рынке в глобальном смысле новые инициативы не отразятся никак. Однако фактор неопределенности жилищного положения десятков тысяч московских семей не дает квартирам в пятиэтажных домах дополнительного фактора роста в стоимости. Кому захочется, покупая сейчас квартиру в качественной кирпичной хрущевке рядом с метро, в перспективе оказаться переселенным неизвестно куда?

Появление новых объемов строительства жилья экономкласса для переселенцев вызовет локальный спад цен в районах, и перспективы для роста привлекательности рынка жилья в местах сноса пока не просматриваются. Разве что произойдет насыщение освободившихся площадок под застройку объектами бизнес-класса и выше, но такой тренд является позитивным не для всей Москвы, а лишь для отдельных престижных районов в ЦАО.

И здесь явно просматривается теневая сторона пятиэтажной эпопеи: все это видится попыткой исправления положения девелоперских компаний. На сегодняшний день рынок девелопмента переживает непростые времена: покупательная способность населения падает, и даже ипотека перестает справляться с ролью драйвера спроса. Возникает необходимость дозагрузки ДСК, аффилированных с девелоперскими компаниями, — и таким образом масштабный снос и новое строительство жилья в Старой Москве вполне справятся с ролью фактора роста девелоперской отрасли, которая за несколько лет работы с низкой маржинальностью начала серьезно переживать за свое будущее благополучие.

Что ж, столичные власти нашли беспроигрышный способ поправить их положение: освободить сотни гектаров в Старой Москве и искусственно спровоцировать рынок девелопмента к росту в отсутствии реальных факторов для позитивных изменений, таких как рост благополучия населения или экономический подъем.

Для нас как для старейших консультантов рынка московской жилой недвижимости остается непонятным и следующий момент: как в контексте этого строительства в старых границах Москвы будут развиваться новые присоединенные территории? Очевидно, что Новая Москва, обладающая значительным потенциалом для деятельности застройщиков, на какое-то время может быть позабыта столичными властями в ажиотаже работы над более дорогостоящими и уже освоенными территориями в границах МКАД.

Дорожно-транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура, торговые площади и рабочие места, новые производства — все это должно развиваться на территориях двух новых округов в первую очередь, где процент старого жилья под снос минимален, а возможности — огромны. Этот тревожный звоночек дает нам понять, что урбанизацию Новой Москвы немногочисленным девелоперам, поверившим в планы Москвы по застройке и благоустройству новых территорий и пришедших с новыми проектами в округа, придется осуществлять самостоятельно.

Архив новостей

2017 год
5 ОКТЯБРЯ 2022
Среда
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.