Себестоимость строительства жилья разных классов – от комфорт- до премиум – примерно одинакова
В больших жилых кварталах могут соседствовать корпуса, стоимость квартир в которых различается на 50–70%.
Себестоимость строительства жилья разных классов – от комфорт до премиум – примерно одинакова, сейчас девелоперы зарабатывают, продавая место и фишки, привлекающие покупателей.
В перспективе в больших жилых кварталах могут соседствовать корпуса, стоимость квартир в которых будет различаться на 50–70%, – девелоперам нужны все группы потенциальных покупателей, до которых они могут дотянуться.
Классовая смычка
В I квартале
Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля»:
«Клиенту важны место, цена, метраж и статус. В зависимости от того, в каком сегменте он живет, тот или иной критерий для него становится главным. 80% сделок на московском рынке, которые проходят через нас, – это сделки по цене 160 000 руб. за 1 кв. м».
«Нет сейчас большой разницы между сегментами», – уверена Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж ПСН. Новостройки различаются местоположением и средним ценником, на который люди согласны. «Сейчас во всех классах важен прагматизм», – говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Квартиры, по его словам, различаются площадью: трехкомнатное жилье в комфорт-классе –
Тейн подтверждает, что комфорт-класс по параметрам почти приблизился к бизнес-классу: подземный паркинг, закрытая территория, планировки и ландшафт от лучших западных архитекторов. «У каждого девелопера есть перечень must have в проекте (набор обязательных характеристик, без которых сложно реализовать проект даже эконом-класса), но, по сути, мы становимся кустарями, производящими уникальный продукт и получающими своего клиента», – рассуждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Кто-то предлагает супер-школу с уникальным образованием, кто-то внутренний парк, который преображает бывшую промзону, никогда не видевшую зелени. Но если макроэкономическая ситуация будет ухудшаться, то какие бы фишки девелоперы ни придумывали, каких бы архитекторов ни приглашали, никто покупать не будет, опасается Анатолий Францев, президент ГК «Инград» (в то же время, по его словам, компания продолжает приобретать площадки в Москве и области).
«Классификация – вопрос упаковки и маркетинга», – категоричен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. На рынке много примеров, когда проект причисляется к комфорт-классу только потому, что для бизнес-класса в нем слишком много квартир. А кто-то, в надежде продать дороже, «задирает планку».
«Если расположение позволяет, то застройщикам интереснее делать именно проекты бизнес-класса, тогда запас для наращивания цен больше, – считает Андрей Соловьев. – В массовом сегменте есть некий потолок цен, превысив который, девелопер рискует ограничить спрос. Более обеспеченные клиенты бизнес-класса готовы платить больше за комфортное жилье».
Новая эра
В Москве наступила «новая эра девелопмента», говорит Белоусов. Застройщики теперь застраивают гектары. Встает вопрос: чем и как их застраивать? И в эконом-, и в комфорт-, и в бизнес-классах девелоперу сейчас надо прикладывать много усилий, чтобы привлечь потребителей. «Не могу сказать, что какой-то сегмент сейчас продается легко», – признается Тейн. Ее компания думает о том, чтобы сделать симбиоз классов в одном большом проекте. «Понятно, что разброса – у кого-то отделка за 20 000 руб. за
Александр Красавин, первый заместитель председателя правления «Баркли»:
«Все девелоперы разделяются на два клана: одни занимаются ценовым демпингом и не смотрят на качество продукта. Это может быть обусловлено разными причинами: производственными мощностями, которые надо загружать, или хорошей работой с себестоимостью, или неумением работать с качеством продукта. Другие больше занимаются оптимизацией и пытаются получить добавленную стоимость за счет как маркетинговых решений, так и немаркетинговых».
«В больших проектах мы рассматриваем возможность деления на разные классы: и в существующем, и в том, который планируем вывести в будущем году, и предложить покупателям квартиры «на разный бюджет», – вторит коллеге Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста». По похожему пути идет «Интеко». «В проектах по 300 000–400
По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, застройщики «закладывают в финансовую модель и такие расчеты: если мы что-то не продадим, будем сдавать в аренду».
Цена денег
Банки сейчас кредитуют стройку под 13–14%, но получить проектное финансирование становится все сложнее. «Строить» и «зарабатывать» – это уже не процесс и результат, это два разных глагола, сожалеет Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». Он рассказал, что до
«Дон-строй» сейчас только гасит старые кредиты, новые не привлекает вообще, рассказала Прачева.
У застройщиков наступили сложные времена, резюмирует Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, экономическая модель девелопмента усложнилась при нынешних ставках на кредиты и администрировании. «Сейчас девелоперы переориентируются с госпоставщиков на частные предприятия (по арматуре, бетону и проч.). Чтобы избежать ежегодного 30%-ного повышения стоимости стройматериалов», – рассказывает Екатерина Фонарева, глава департамента жилой недвижимости Colliers International.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:
«Себестоимость у всех одна и та же: разница в 20 000 руб. с
«Сейчас большие остатки [непроданных квартир] и рост предложения, но спрос вряд ли будет расти даже такими темпами, какие были в
В мире сейчас происходит вымывание среднего класса, рассуждает Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити – XXI век». А это значит, что число покупателей в сегменте выше массового неминуемо сокращается. «Емкость рынка бизнес-класса не бесконечна. То число проектов, которые сейчас реализуются, на мой взгляд, предельно», – подчеркивает Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля». «Накрутка кадастровой стоимости, рост налогов будут побуждать некоторых собственников – особенно тех, у кого много квартир, – выставить их на продажу. То есть вторичный рынок упадет на предложение новостроек», – прогнозирует Трещев.
По данным «Миэля», в
Жилье бизнес-класса в среднем стоит более 200 000 за