Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями

Понедельник, 10 апреля 2017

За что москвичи любят сталинки и сколько готовы за них платить.

Когда-то сталинские дома считались самым престижным жильем, в них селилась советская элита. Сейчас востребованность сталинок заметно снизилась, но многие покупатели все еще предпочитают квартиры именно в сталинских домах. Как выяснила редакция IRN.RU, цены на сталинские квартиры до сих пор выше средних по рынку, даже несмотря на некоторые их недостатки.

Для советской элиты и не только

Сталинские дома в основном строились со второй половины 1930-х до конца 1950-х годов. «Сталинки появились на свет как отрицание предыдущей эпохи конструктивизма. В 1930-е гг. изменилась государственная идеология. В период первых пятилеток, индустриализации и коллективизации руководству страны было важно показать, что советская власть достигла больших успехов в развитии экономики страны и повышении уровня жизни населения. Именно поэтому почти все жилищные и общественные объекты, построенные в этот период, по своей архитектуре и внутреннему убранству напоминают дворцы, из-за чего архитектурный стиль сталинок иногда называют «сталинским ампиром», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Как правило, квартиры в сталинских домах получала элита советского общества: партийные и советские работники, академики, высокопоставленные военные, писатели и артисты. В послевоенный период, когда строительство сталинок стало более массовым, к ним добавились преподаватели вузов, ученые, медики. Так или иначе, проживание в таких домах было привилегией. Правда, в основном это относится к престижным районам в центре и вокруг него, в то время как на востоке столицы (например, в районах Перово, Измайлово) представлено немало «сталинок» попроще – для рабочих и инженеров.

Красивые фасады, высокие потолки, изношенные коммуникации

Сталинские дома разных периодов заметно различаются. Сталинки раннего периода (1930-х гг. постройки), как правило, были невысокими (не более четырех-шести этажей). Преимущественно использовался красный кирпич, а межэтажные перекрытия могли быть деревянными. Межкомнатные перегородки зачастую выполнялись из деревянных досок, реек и штукатурки. В конце 1930–1940-х гг. появились более монументальные сталинки, насчитывавшие 10-12 этажей. В них использовался стальной каркас и бетонные перекрытия. «Здания именно этого «поколения» отличались особенно вычурным внешним убранством, а также обладали нестандартными планировками помещений (скажем, включали комнаты для прислуги)», - говорит Мария Литинецкая. В 1950-х годах сталинки в основном стали скромнее с точки зрения оформления фасадов.

«Сталинские дома обязательно кирпичные (кладка достигает 60-70 см), без утеплителей (хорошая теплоизоляция обеспечивается за счет большой толщины стен) с квартирами коридорного типа без холлов (с длинным коридором, по сторонам которого комнаты), - рассказывает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Не считая домов парадного типа, в сталинской застройке были маленькие подъезды. Большая часть домов с газовыми колонками, без грузовых лифтов. В первых домах даже были мусоропроводы в квартирах, потом их перенесли в подъезд. Изнутри квартиры в сталинских домах отделывались специальной подкладкой (по типу гипсокартона), сейчас покупали отскабливают стену и выигрывают еще 10 см площади в квартире».

В сталинских домах делали очень мало однокомнатных квартир. «В целом можно говорить о том, что номенклатурные сталинки сохраняли традицию больших четырех-пяти и более комнатных дореволюционных квартир. «Для простых людей» комнатность была уменьшена. До трехкомнатных», - отмечает Сергей Бобашев, руководитель проектов SPbREview, Lifedeluxe.

По данным Dream Realty, площадь однокомнатных квартир в сталинских домах обычно составляет 32-50 кв. м. «Двухкомнатные квартиры располагались в подъездах, выходивших во двор, а они были не парадные, и окна квартир тоже выходили во двор, что в те времена было не очень престижно. Площадью они были от 44 до 70 кв. м и выдавались врачам, начальникам охраны, культурным деятелям, - говорит Екатерина Понкратова, руководитель отдела продаж Dream Realty. - Особый шик – это трех- (от 57 до 85 кв. м) и четырехкомнатные (от 80 до 110 кв. м) квартиры, где окна выходили на две стороны. Причем все жилые комнаты были обращены на проспекты, чтобы высшие чины могли наблюдать за парадами, не выходя из дома, а кухня и подсобные помещения выходили окнами во двор».

Квартиры в сталинских домах ценятся не только за их историчность и красивые фасады, они имеют и другие, более практичные преимущества. «Первое, с чем ассоциируется квартира в сталинке – это высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м», - утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Кроме того, в квартирах широкие подоконники, обычно просторные комнаты и санузлы. «Еще одним плюсом является то, что дома строились малоквартирными – на площадке две, максимум четыре квартиры», - отмечает руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

Главный недостаток сталинских домов заключается в их возрасте. И если сами здания благодаря высокому качеству строительства сохранились хорошо, то состояние коммуникаций оставляет желать лучшего. «К сожалению, часто покупатель квартиры вынужден менять коммуникации прямо от порога, - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Это касается и проводки, и водопроводных труб, и другого инженерного оборудования. Зачастую в доме возможны скачки напряжения, проблемы с напором воды, особенно на верхних этажах».

Выше среднего

По словам генерального директора консалтинговой группы «Апхилл» Алексея Семина, доля сталинок в общем объеме предложения на вторичном рынке Москвы не превышает 7%. «Большинство сталинок сосредоточены в ЦАО, СЗАО, САО, ЮЗАО и ЗАО. Наибольшую долю в объеме предложения на вторичном рынке сталинки составляют в Тверском районе, Соколе, Дорогомилове, Гагаринском, Академическом, Беговом, Савеловском, Бутырском, на Арбате, в Хамовниках и Ломоносовском районах», - говорит Мария Литинецкая.

Средняя цена квадратного метра в сталинских домах составляет 195 000 рублей по индексу IRN.RU, что на 15% выше среднего показателя по Москве (170 000 за кв. м). «Если сравнивать стоимость квартир в сталинских домах и соседних старых «панельках», то в первых цена, конечно, выше примерно на 20-25%. Что касается расположенных рядом современных домов, то стоимость квадратного метра в них выше, чем в сталинках», - отмечает Екатерина Никитина. Интересно, что в менее престижных районах ВАО и ЮВАО разница в цене метра в сталинских домах и обычных панельках меньше – всего около 5% или даже отсутствует, что объясняется более простой архитектурой расположенный в этих локациях сталинок. Правда, за счет большего метража общая стоимость сталинок все равно в большинстве случаев окажется выше.

Безусловно, в самых знаковых сталинских домах цены намного выше. «Например, в знаменитой высотке на Котельнической их разброс очень большой и вполне сопоставимый с элитными новостройками: двухкомнатные квартиры площадью 52-92 кв. м в доме предлагаются по цене от 449 000 руб. до 1 160 000 руб. за кв. м. Для сравнения: в элитной новостройке на Котельнической, 21 стоимость метра начинается от 550 000 руб., а в клубном доме на Котельнической, 31 – от 594 000 руб.», - говорит Вячеслав Антропов.

На любителя

Несмотря на народную любовь к сталинским домам, спрос на них не слишком высок. «Если в 1990–2000-е гг. спрос на сталинки был высок ввиду небольшого объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса, то сейчас ситуация в корне поменялась, - утверждает Мария Литинецкая. - Постепенно покупательская аудитория сталинок переориентировалась на новые современные проекты высокобюджетных новостроек. Тем не менее, если рассматривать ситуацию на рынке с точки зрения предложения, то никакого массового избавления от сталинок не наблюдается. Если жители устаревшего жилого фонда хрущевской поры сейчас стремятся продать свои квартиры, то жители сталинок не спешат это сделать. Однако предложение сталинок все же превышает спрос, и на одного покупателя квартиры данного формата приходится, как минимум, семь продавцов».

Однако у квартир в сталинских домах есть своя аудитория – люди, которые хотят жить именно в них. В основном это те, кто раньше жил в таком доме и привык к высоким потолкам и другому антуражу, те, кому близок их исторический дух. «Совсем недавно у нас поступил запрос на приобретение квартиры в сталинском доме в ЦАО, бюджет покупки составил 50 млн руб., - рассказывает Екатерина Никитина. - Основное условие при покупке было, чтобы квартира ранее принадлежала только одной семье и по возможности в «первозданном» виде. Квартиру мы искали долго, в результате выбрали четырехкомнатную квартиру на Рождественском бульваре, которая принадлежала наследникам советского генерала».

По словам генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, именно в этом сегменте недвижимости очень часто покупателями квартиры являются люди, жившие в конкретном доме в детстве, а затем по каким-то причинам переехавшие. «Часто такие покупатели требуют конкретную квартиру, готовы связываться с расселением, даже иногда переплачивая больше рыночной цены», - говорит эксперт.

Ольга Тихонова отмечает еще одну интересную черту в портрете покупателя сталинок: часто такие квартиры ищут люди, переехавшие в Москву из Санкт-Петербурга. «Мы не раз отмечали случаи, когда клиенту-петербуржцу на выбор предлагались несколько интересных вариантов в современном жилье и классические сталинки. В 9 случаях из 10 выбор был сделан в пользу квартиры в сталинском кирпичном доме», - утверждает риелтор.

Романтики найдутся

За исключением самых знаменитых сталинок, основная масса таких домов уже давно не считается элитным жильем. Эксперты в лучшем случае относят их к бизнес-классу - и то лишь «номенклатурные» сталинки в престижных районах. Остальные скорее соответствуют сегменту комфорт. Причем эксперты единодушны во мнении, что большинство покупателей скорее выберут квартиру в современном доме комфорткласса.

По мнению Екатерины Никитиной, квартиры в сталинских домах не потеряют актуальность еще лет 10, однако спрос на них будет снижаться: «На это повлияют появление новых интересных объектов в той же локации, высокая кадастровая стоимость квартир и физический износ дома. Но даже при всех этих параметрах всегда найдутся романтики, которые любят вечером посидеть с чашечкой чая на широком подоконнике и полюбоваться на красивые виды Москвы».

Архив новостей

2017 год
30 СЕНТЯБРЯ 2022
Пятница
пн вт ср чт пт сб вс
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.