Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Что «съест» рынок, и почему девелоперы снижают маржинальность

Пятница, 07 апреля 2017

Недавно в Москве прошел III ежегодный финансовый саммит рынка недвижимости PROFin-Real Estate Finance Summit. Портал Novostroy-M.ru выступил медиа-партнером мероприятия. Рассказываем, какие экономические вопросы обсудили в ходе саммита ведущие компании на рынке недвижимости.

Первая часть саммита PROFin-2017 была посвящена инвестиционным перспективам девелопмента в России. Владимир Гамза, председатель Совета директоров ГК «Финансовый интегратор» и председатель комитета торгово-промышленной палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, отметил, что единственными инвесторами на девелоперском рынке России в ближайшие десять лет будут банки. Сегодня банковский капитал составляет 90% от общего объема инвестиционного рынка. Согласно данным эксперта, доля кэша (или наличных денег) в стране составляет 45 трлн рублей, из них 400 млрд долларов - золотовалютные резервы, еще 100 млрд долларов находятся на руках у граждан, а остальные деньги лежат «мертвым грузом» в пенсионных фондах. То есть общий объем наличных средст в России в три раза превышает годовой объем инвестиций. Задача рынка и государства - заставить эти деньги работать.

Член совета директоров IPT Group Юрий Гармаш дал свои рекомендации по эффективному привлечению инвестиций в проекты через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В 2017 году в регулирование фондов недвижимости внесены изменения, и перед девелоперами открылись новые перспективы. Если раньше в состав фонда можно было вносить лишь имущество, связанное с землей, то сейчас это может быть любая недвижимость. Кроме того, сняты ограничения к требованиям по структуре и составу активов. Разработан новый инструмент - комбинированные фонды, в их состав может входить любое имущество кроме наличных денежных средств. «Количество наших проектов позволяет нам делать релевантные выводы об эффективности ПИФ-ов. Пайщики покупают ценные бумаги с участием данных проектов. И практика показывает, что затем пайщики могут перепродать эти ценные бумаги на вторичном рынке быстрее и выгоднее, нежели в случае использования иных инвестиционных инструментов», - отметил спикер.

Альтернативный способ привлечения инвестиций - эмиссия (выпуск) биржевых облигаций, поделилась генеральный директор УК «Велес Траст» Екатерина Черных. В последние два года выпуск облигаций особенно важен по причине отсутствия других предложений для инвесторов. Сегодня привлечь деньги негосударственных инвестиционных фондов очень сложно, считает эксперт: «Девелопмент не может вкладывать деньги в непрофильные активы. Есть только возможность инвестировать деньги ЗПИФ-ов в жилье по 214-ФЗ. Де-факто это - все!»

Заместитель генерального директора по стратегическому развитию «Алор Инвест» Максим Дремин рассказал о работе государственно-частного партнерства (ГЧП) на примере различных сегментов рынка. Так, «Алор Инвест» решил создать собственные модели ГЧП, которые компания успешно реализует в девелоперских проектах в регионах. Спикер привел такой пример: регион нуждается в реконструкции городского хозяйства, и инвестор готов помочь, но при этом компании нужна гарантия возврата вложенных средств и их окупаемости. В этом случае стороны разрабатывают взаимовыгодную модель партнерства. Инвестор входит в проект с общей доходностью в 18-20%, но доля этой доходности в итоге составит 4-10%. Около 3% от доходности захочет взять регион после того, как объект выйдет на стадию окупаемости, 10-14% доходности идет на обслуживание долгового капитала. «Вариантов эффективных партнерских концессий с государством существует немало. Возьмем, к примеру, транспортную сферу. Допустим, региону нужно произвести реконструкцию ТПУ, но денег традиционно нет. В этом случае регион приглашает инвестора в проект, и в качестве компенсации отдает ему земельный участок рядом с транспортным узлом - для жилого или коммерческого строительства», - поделился опытом Максим Дремин.

При этом Владимир Соколов, руководитель практики в сфере ГЧП и инфраструктурных проектов PwC в России, выразил такое мнение: «ГЧП для меня - это некая неизбежность. Этот механизм был придуман, чтобы закрывать инвестиционные дыры и недостатки, прежде всего, в инфраструктурных проектах».

Эксперты отметили, что в России существует множество эффективных программ партнерства с государством, однако их успешному развитию мешают отраслевые барьеры. Сегодня в России заключено 1 600 соглашений в рамках ГЧП, из них реализуются только 873, - рассказала руководитель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы Елена Соловьева. Основные причины этого эксперт видит в низком уровне проработки проектов и зарегулированности механизмов ГЧП. К примеру, если проект ГЧП - межотраслевой, то представители различных министерств и ведомств могут долго решать между собой, кто из них возьмет на себя ответственность за его реализацию. И иногда инвестор просто не выдерживает такого ожидания и уходит из проекта. При этом механизм ГЧП - один из наиболее эффективных инструментов для инвесторов, у которого большой потенциал для развития. Сейчас Госдума рассматривает возможность включения IT-технологий в проекты ГЧП. Это может вызвать интерес у инвесторов, особенно проекты технопарков.

На финансовом саммите эксперты также обсудили варианты успешной реализации девелоперских проектов. Вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова считает, что реализация проектов коммерческой недвижимости возможна лишь в случае, когда конечный пользователь объекта четко прописан. Пока ПСН больше верит в жилье. Но и в этом сегменте необходимо работать с учетом реальности. К примеру, полагаться на 100% на деньги дольщиков сегодня точно не стоит. Ситуация на рынке меняется, и средств покупателей может попросту не хватить на реализацию проекта. Татьяна Тикова рассказала о новых шагах ПИК в финансировании проектов, среди которых основным стало управление себестоимостью. Сейчас на рынке появляется много новых строительных материалов и технологий по хорошим ценам. Именно за этим нужно следить, считает спикер. А также за качеством проекта, которое выражается в целой системе ценностей: это и сотрудничество с зарубежными архитекторами, и организация придомового пространства. «Все это стоит денег, поэтому баланс между себестоимостью и качеством проекта - это и есть в настоящее время искусство девелопмента», - отметила Татьяна Тикова.

Потенциал спроса в сегменте жилой недвижимости остается достаточно высоким, так как значительная часть населения России по-прежнему нуждается в улучшении жилищных условий, считает заместитель председателя правления ГК «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов. Уровень жизни сейчас сильно упал, и сегмент спроса в ценовой политике идет за рынком: спрос ограничен суммой в 12 млн рублей.

Владимир Яхонтов, заместитель председателя правления группы компаний «МИЭЛЬ»:

«Основной спрос ушел в сегмент до 5 млн рублей, покупатели рассматривают небольшие квартиры или студии. Девелоперы снижают маржинальность, уходят в меньшие площади и предоставляют более дешевый продукт».

Управляющий директор «ВЭБ Капитал» Андрей Ткачев считает, будущее - не за пустым участком. Конечно, можно реализовать девелоперский проекти на неосвоенном участке, но это слишком просто. Гораздо интереснее в современной экономике и градостроительстве ситуация, когда девелопер должен вписать новый объект в готовую городскую среду, отметил спикер.

Эксперты также говорли и о нехватке на рынке рентабельных и востребованных проектов. «Стоит ли сегодня в инвестиционном проекте стремиться к чему-то новому, инновационному? Мой ответ: «Нет!», - отмечает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer и вице-президент РГУД. - Если раньше ко мне приходили за консультацией и просили посоветовать некие «фишки», то сегодня люди приходят и просят подсказать то, что «съест» рынок. Сегодня нужно точно рассчитывать свой проект. Это, возможно, даже важнее инноваций».

В России сложилась традиция строить больше, чем надо, отметил глава управления финансирования недвижимости департамента структурированного финансирования UniCredit Bank Russia отметил Стефано Карози. И нынешний дисбаланс спроса и предложения - это своего рода норма в данный период времени. Рыночную динамику спикер представляет в виде часов, которые показывают различное время и символизируют тем самым периоды спада, взлета или стабильности.

Стефано Карози, глава управления финансирования недвижимости департамента структурированного финансирования UniCredit Bank Russia:

«Согласно этой метафоре, я могу сказать, что российский рынок недвижимости показывает время «плюс-минус шесть часов». А это значит, что пора вставать».

Архив новостей

2017 год
10 АВГУСТА 2022
Среда
пн вт ср чт пт сб вс
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.