Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Цветам не место в доме

Пятница, 17 февраля 2017

При продаже жилья, одним из собственников которого выступает несовершеннолетний ребенок, есть немало сложностей и ограничений. «Дом» решил выяснить, какие именно возникают проблемы, и как их можно решить.

По словам заместителя директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольги Балбек, в России несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья наравне со взрослыми. При этом самостоятельно дети не могут ни распоряжаться собственностью, ни представлять свои интересы или защищать свои права.

«Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны», - рассказывает она.

Юрисконсульт офиса «Парк культуры» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Лодягина дополняет, что дети становятся собственниками жилья на тех же основаниях, что взрослые: купля-продажа, дарение, мена, наследование.

Например, родители могут оформить долю приобретаемого жилья или весь объект целиком в собственность ребенка. Можно в пользу несовершеннолетнего совершить и сделку дарения. Также ребенок может унаследовать жилое помещение по закону или по завещанию.

Помимо добровольного наделения детей правом собственности, есть ситуации, в которых иначе поступить нельзя. В частности, если в приватизируемом жилье прописан ребенок, он обязательно должен стать его собственником, отмечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

То же касается метров, приобретаемых с использованием материнского капитала. «Если жилье покупают частично или полностью на средства материнского капитала, ребенок в обязательном порядке наделяется долей в собственности. При этом если жилье приобретается по ДДУ (договор долевого участия - прим. «Дома») или по договору уступки прав и обязанностей по ДДУ, в самом документе детей можно не указывать (это актуально, к примеру, для сделок, оплачиваемых с помощью кредитных средств). Однако впоследствии ребенка все равно будет необходимо наделить долей в собственности на это жилье. В этом случае родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду, а в случае нарушения материнский капитал могут отозвать», - говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Основная проблема при продаже такого жилья связана с тем, что просто так никакие сделки с ним совершать нельзя. По словам Ольги Балбек, продажа возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

«Органы опеки и попечительства принимают решение с учетом того, на что пойдут полученные от продажи деньги, какая недвижимость будет приобретена ребенку - ребенок не должен быть ущемлен в своих правах, и его положение с отчуждением жилья не должно быть ухудшено», - поясняет Ирина Доброхотова.

Все эти тонкости и вызывают зачастую немалые проблемы. Самое главное правило, которому обязаны следовать продавцы недвижимости, принадлежащей детям, заключается в том, что взамен продаваемого жилья несовершеннолетний должен получить равноценную по площади, расположению и кадастровой стоимости долю в другой квартире, говорит Юлия Дымов.

Как отмечает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина, органы опеки обращают внимание и на качество благоустройства нового жилья. При этом допускается, что деньги, вырученные от сделки, будут положены на счет несовершеннолетнего в банке.

Поскольку покупатели не всегда осведомлены о подобных ограничениях, нередко случается, что квартира в инвестиционных, например, целях или «на вырост» приобретается на имя ребенка. Затем, когда возникает непредвиденная причина, по которой жилье нужно продать, родители с удивлением узнают, что реализовать квартиру, не купив взамен такую же, они не могут.

Усмотреть ухудшение жилищных условий ребенка сотрудники органов опеки могут и в решении родителей продать квартиру в городе и приобрести дом в пригороде или соседней области, даже если его площадь больше, предостерегает эксперт.

С серьезным сомнением рассматривает опека и заявления на разрешение сделок, когда вместо продаваемой недвижимости планируется покупка жилья в строящемся доме. «В подобных проектах нет стопроцентной гарантии успешного и своевременного окончания строительства, а следовательно, и обеспечения ребенка жильем», - поясняет Ольга Славкина.

Кроме того, по словам Ольги Балбек, необходимо учитывать, что покупателем в договоре не могут быть родители, усыновители, опекун несовершеннолетнего, их супруги и близкие родственники. Условные сделки между родственниками при несовершеннолетнем собственнике недопустимы, уточняет Юлия Дымова.

По ее словам, без покупки нового жилья продажа старого практически невозможна, даже если родители собираются наделить несовершеннолетнего собственника аналогичной долей в другой принадлежащей им или их родственникам недвижимости. «Это нарушает статью 37 Гражданского кодекса РФ о запрете сделок между детьми и родителями или законными представителями, а также их близкими родственниками. Например, бабушка не может подарить внуку квартиру взамен той, где он является собственником», - говорит она.

Юлия Дымова отмечает, что по тем же причинам покупать недвижимость, собственниками которой выступают несовершеннолетние, весьма опасно. При обнаружении факта нарушения прав ребенка сделка признается недействительной. А такой факт могут выявить прокуратура и органы опеки, в том числе - по заявлению родителей ребенка.

«Покупателю, безусловно, должны вернуть деньги. Однако в таких случаях, как правило, возникают сложности, потому что вырученные продавцами средства оказываются уже потраченными», - поясняет эксперт.

Похожие проблемы могут возникнуть и при продаже квартиры, в которой ребенок был прописан. «При проведении сделок с жильем, в котором ребенок не имеет права собственности, а всего лишь прописан, его жилищные права все равно не должны быть нарушены. Закон в определенных случаях предусматривает сохранение за несовершеннолетним права пользования жильем даже после его отчуждения», - говорит Елена Лодягина.

Как поясняет Ольга Славкина, при продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, родители также обязаны получить разрешение на сделку от органов опеки. Соцработники проверят, куда переезжает ребенок, и не ухудшатся ли при этом условия его проживания. Конечно, чаще всего продавцы просто заранее выписывают детей из квартиры. То же относится и к недвижимости, которую планируют приватизировать.

То есть, по сути, только в одном случае «детских» ограничений избежать не получится ни при каких обстоятельствах - если жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала. И это, надо сказать, справедливо.

Архив новостей

2017 год
10 АВГУСТА 2022
Среда
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.