Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Договор купли-продажи

Четверг, 09 февраля 2017

Правоустанавливающие документы: какими они могут быть?

Вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке (то есть неновую - ту, в которой кто-то уже жил). Это означает, что вам придется контактировать с продавцами, имеющими на свою недвижимость различные правоустанавливающие документы. Какой вообще бывает эта «правоустановка» - с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Часто называется «ДКП». По словам опрошенных нами экспертов рынка, этот вид правоустанавливающих документов встречается при сделках чаще всего - примерно у 50% всех продаваемых квартир. Примечательно, что - по данным государственных органов - значительно больше квартир находится в собственности граждан на другом юридическом основании - они были приватизированы. Мнимое противоречие тут объясняется просто: те, кто приватизировал квартиру, часто после этого ничего с ней не делают. А люди, недвижимость приобретавшие (и, соответственно, имеющие на нее ДКП) более деятельны и активны - так что и продают свое имущество они чаще.

Проблема с квартирами с договором купли-продажи, говорит Ольга Балбек, замдиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», состоит в том, что здесь нужно проверять всю сделку. В частности, был ли дееспособен продавец, не совершались ли до последней продажи еще какие-то переходы права собственности?

Приватизация

Это основание встречается у примерно 20% продающихся квартир. Приватизация выглядит одним из самых «чистых» видов сделок: недвижимость безвозмездно передавалась государством проживающим, никакого мошенничества тут вроде бы быть не может. Но это, к сожалению, не так. Если в квартире проживало несколько человек, кого-то из них могли исключить из числа участвующих в приватизации. Например, гражданин временно отсутствовал (командировка, армия, пребывание в тюрьме). Либо был недееспособным. Огромный пласт проблем - с детьми, которых то включали, то не включали в состав участников приватизации (законы на этот счет несколько раз менялись). Если в квартире имелся любой из перечисленных выше персонажей, он может после сделки с вами заявить о своих правах на недвижимость.

Есть и еще одна категория - люди, отказавшиеся от участия в приватизации. По закону, они сохраняют пожизненное право проживать в данной квартире. Так что наличие такого человека означает, что либо он станет вашим соседом, либо вам придется как-то откупаться от него…

Наследство

Распространено на рынке примерно так же часто, как и приватизация - те же 20% случаев. Наследство, напоминает Ольга Балбек, бывает по завещанию и по закону (когда наследодатель не оставил завещания, и процесс идет в соответствии с правилами, описанными в Гражданском кодексе).

Завещание - вещь абсолютно свободная, т.е. человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а не только родственникам. Так что основная проблема здесь - убедиться, что завещание действительно было таким, составлено по всем правилам и т.п. Другая проблема - ГК предусматривает т.н. «обязательную долю» для несовершеннолетних детей, нетрудоспособные супругов и/или родителей умершего. Опять-таки, следует убедиться, что подобных персонажей либо нет, либо они получили причитающуюся им долю и не станут предъявлять претензий.

С наследованием по закону - свои сложности, главная из которых - понять, не было ли других претендентов на наследство. Например, у наследодателя-мужчины «в дополнение» к официальным детям, жившим с ним вместе, вполне может отыскаться внебрачный ребенок - иногда даже в другом городе. По закону он - такой же полноправный наследник, как и все прочие…

Остальное: дарение, рента, мена

Эти основания встречаются уже значительно реже - на каждое из них приходятся считанные проценты продаваемых объектов недвижимости. С дарением все довольно просто, надо лишь убедиться, что соответствующее волеизъявление действительно имело место. Если даритель жив - хорошо бы встретиться с ним, если нет - тогда поговорить с его наследниками и убедиться, что они не намерены оспаривать его волю.

Рента. Тут основная сложность в том, что заключаются такие договоры с престарелыми людьми. Соответственно, и тактика нападения наследников (если они решат оспаривать договор) состоит в том, что «наша бабушка под конец жизни была не в себе и не понимала, что именно она подписала». Способ защиты тоже очевиден: разыскать этих наследников и попросить их подписать бумаги о том, что они не возражают против решения своей умершей бабушки. А если все-таки возражают - тогда от приобретения такой квартиры лучше отказаться.

Мена. Одна из самых безопасных сделок: тут при самом плохом раскладе каждая из сторон просто вернется в свою квартиру. Жалко, что договоров мены очень мало, поскольку риэлторы все время активно боролись с ними, убеждая клиентов, что мена - это признак неразвитого рынка.

Свидетельств нет, но это не страшно…

С июля прошлого года Росреестр (организация, осуществляющая учет всей недвижимости) вообще перестал выдавать свидетельства о собственности, а все соответствующие данные стали существовать исключительно в электронном виде. Этот факт изрядно взволновал рынок - пошли разговоры о том, что «правоустанавливающих документов больше не существует». Изучение вопроса, как всегда, показало, что действительность не так ужасна - надо просто не паниковать…

Итак, свидетельство о собственности не является (и никогда не являлось) правоустанавливающим документом. Оно - документ правоподтверждающий. А настоящие правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор передачи при приватизации, документы о праве на наследство) никто и не думал отменять. Они сохранены и - как и прежде - обязательно «украшаются» в ходе сделки различными печатями, в том числе и Росреестра.

«Проверять правоустанавливающие документы при приобретении квартиры нужно ВСЕГДА!, - убеждена Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Особо внимательно надо изучать документ-основание возникновения права собственности у продавца: договор купли-продажи, договор дарения, судебное решение, приватизация или др. Именно этот документ имеет первостепенное значение, и именно в нем содержатся существенные условия заключенной сделки». Что до хорошо знакомого всем свидетельства о собственности, то у большинстве квартир оно еще есть, а у тех, где переход права собственности произошел в последние месяцы, вместо свидетельства будет другая бумага - выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Береженого бог бережет…

Вопрос не совсем в тему нашей статьи - но все-таки рассмотрим его. Одной из новаций в работе Росреестра стала возможность принимать документы на сделки онлайн, можно даже из другого региона. Чиновники, разумеется, произнесли все приличествующие случаю мантры о том, что система замечательно защищена от зловредных хакеров - но этот аспект как раз и вызывает сомнения. Особенно на фоне историй об успехах хакеров - от большой политики в США до заурядных историй о кражах денег с банковского счета. Что тут делать обычному человеку - тому, кто опасается, что его квартиру могут продать без его ведома?

Решение есть, и очень простое. Как говорит Светлана Краснова, можно поставить запрет на совершение регистрационных действий без вашего личного участия. Для этого собственник недвижимости должен обратиться в любой центр «Мои документы» с соответствующим заявлением. В этом случае в ЕГРН запись, наличие которой является основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных иным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости. Даже при наличии у этого лица нотариально удостоверенной доверенности от собственника.

Архив новостей

2017 год
30 СЕНТЯБРЯ 2022
Пятница
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.