Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Цена обузы

Среда, 18 января 2017

Квартира с обременением: это не всегда страшно.

Вторичный рынок недвижимости сегодня щедр и обилен, выбирать на нем есть из чего. И цены выглядят доступными — по крайней мере, по сравнению с тем, что было несколько лет назад. Однако покупатели (благосостояние которых тоже упало) всегда хотят найти еще дешевле. И тут их ожидает не очень приятный сюрприз: самые привлекательные по цене квартиры часто обладают не самыми прозрачными и понятными документами. В том числе и такими, где фигурируют различные обременения. Что это такое и так ли ужасно — с этими вопросами мы и решили разобраться.

Бурный рост

Прежде всего, о распространенности явления. Опрошенные нами эксперты сошлись в том, что количество подобных квартир в последние годы существенно выросло. Правда, отмечали они, это касается только одного из видов — залога у банка (о разных видах обременений мы поговорим чуть ниже).

Итак, в 15% всего рынка оценивает число квартир с обременениями Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Как уточняет эксперт, за последние пять лет цифра выросла примерно втрое — в 2011-12 годах она не превышала 5%.

В 10-15% от всего рынка оценивает количество объектов с обременением и Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По его словам, ежегодно их количество увеличивается на 1-2%. А стартом роста Александр Лунин называет 2014 год — тогда доллар резко вырос в цене, и заемщики, имевшие валютный кредит, перестали справляться с выплатами и были вынуждены выставить свои квартиры на продажу.

Еще более радикальны оценки Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп»: она считает, что на вторичном рынке Москвы под обременением находятся не менее 20-30% всех квартир. Столь высокую долю эксперт также связывает с распространением ипотечного кредитования.

Слова нет, а законы есть…

Ключевой для рынка недвижимости законодательный акт — Гражданский кодекс (ГК), и именно в нем следует искать ответы на юридические вопросы. Правда, как отмечает Мария Литинецкая, понятие «обременение» в законах нигде не прописано. Тем не менее, продолжает она, в ГК есть несколько статей на интересующую нас тему. В частности, в ст. 334 говорится, что «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)». Иными словами, речь идет о том, что банк может изъять ипотечную квартиру в случае, когда ипотечный заемщик не будет платить по кредиту. В ст. 586 ГК сказано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества». То есть, если вы приобрели жилье, которое было в ренте, то уже вам придется выплачивать ее, поскольку обязательства вместе с правом собственности перешли к покупателю.

Александр Лунин советует также обратить внимание на «Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ от 16.07.1998 N 102-ФЗ» — в нем прописаны правила, используемые при заключении кредитного договора между залогодержателем (банк или иная кредитная организация) и залогодателем (заемщиком).

Виды: ипотека…

Переходим теперь к различным видам обременений. Бесспорным лидером, заметно опережающим всех остальных, здесь является ипотека. «Число таких продаваемых квартир значительно, и будет продолжать увеличиваться, — прогнозирует Оксана Каплина, административный директор компании „ХИРШ“. — Поскольку растет число людей, чьи жизненные планы и возможности серьезно скорректировал кризис».

С тем, что триггером, спровоцировавшим рост предложений в данной категории, является именно кризис, согласна и Ольга Козлова. «Уровень доходов у населения снизился, — говорит она. — К тому же многие заемщики, оформившие ипотеку в иностранной валюте, после роста курса оказались в сложном положении: в переводе на рубли их долги перед банками выросли примерно в два раза. Например, недавно проводили сделку. Продавец приобретал квартиру с помощью ипотеки, которую брал в иностранной валюте. Квартиру сейчас мы продаем за 4 млн рублей. Однако вырученной суммой удастся погасить лишь 2/3 кредита. То есть после продажи квартиры и внесения полученных денег в счет погашения долга, он останется должен банку еще 2 млн рублей. По соглашению с банков после продажи квартиры остаток долга по кредиту будет переведен на имя продавца».

…и все остальные

Идущие следом виды обременений встречаются уже заметно реже. В их числе аренда. «Пока действует договор аренды, собственник не имеет права продать квартиру, — объясняет Мария Литинецкая. — Однако такие случаи не редкость. В результате квартиросъемщики попросту отказываются съезжать. А все договорные взаимоотношения по аренде приходится решать новоявленному владельцу. Например, известны случаи, когда покупателю приходилось с полицией буквально выгонять жильцов. Те не хотели съезжать, поскольку арендодатель не вернул им залог. Конфликт решился тем, что покупатель отдал депозит сам, хотя сделать это должен был старый владелец. И это еще не самое плохое развитие событий. В худшем случае квартиросъемщики портили имущество, отрывая обои и заливая бетоном водопроводные трубы».

Следующий вид — рента и договор пожизненного содержания с обеспечением. Специфика такого договора состоит в том, что покупатель (он же плательщик ренты) получает право собственности на квартиру и в принципе может ее продать. Однако рентополучатель (обычно пожилой человек) сохраняет право пожизненного проживания. Таким образом, если квартира и перепродается, то только «в комплекте» с проживающими там бабушкой или дедушкой. И новому собственнику придется продолжить выплачивать ренту.

Кстати, рента может снизить привлекательность квартиры и после того, как она (рента) выплачена. Оксана Каплина приводит реальный случай: женщина платила ренту и ухаживала за старушкой в течение 12 лет. Сейчас бабушка умерла, новая хозяйка хочет продать — но покупатели боятся. Они (а точнее, сопровождающие покупателей риэлторы) воспринимают данный эпизод в истории квартиры как нечто подозрительное. В итоге покупающая сторона, хотя и не может внятно изложить суть своих опасений, просто не хочет приобретать данный объект — «на всякий случай».

И еще одно обременение — наличие жильцов с право безвозмездного пользования квартирой. Суть проблемы в том, что при проведении приватизации жители квартир могли отказаться от участия в ней — и при этом сохраняли пожизненное право проживания. Поскольку о подобных гражданах нет сведений ни в свидетельстве о собственности, ни в выписки ЕГРП, были прецеденты, когда люди покупали такие квартиры. В итоге, чтобы отселить совершенно постороннего человека, им приходилось покупать ему отдельную квартиру.

Как ни странно это прозвучит, с обременением можно столкнуться и на первичном рынке. «Такое происходит в случае закредитованности застройщика, — объясняет Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК „Ареал“. — Квартира в этом случае находится в залоге у банка, и полученные от покупателя средства после заключения договора купли-продажи направляются в банк для оплаты залоговой стоимости. Затем банк выдает застройщику разрешение на продажу, снимается залог и регистрируется право собственности на покупателя. Проще схема будет, если платится 100% стоимости квартиры, сложнее — с ипотекой. Но в любом случае, обе ситуации вполне рабочие. Единственное, к сделке имеет смысл привлечь профессионального риелтора/юриста со стороны покупателя».

Стоит ли покупать?

Это, вероятно, главный вопрос. Проще всего ответить однозначным «нет» — дескать, на рынке полно других объектов — свободных и беспроблемных. С другой стороны, проблемы всегда имеет свое денежное выражение — иными словами, за любой «дефект» в документах можно попытаться получить от продавца существенный дисконт…

Подытожив слова наших консультантов, вывод можно сделать такой: однозначно имеет смысл покупать ипотечные квартиры. Технология таких сделок отработаны и понятны, банки без проблем дают свое согласие (получив, разумеется, невыплаченный остаток кредита). В итоге, указав продавцу на появившуюся у вас необходимость дополнительно побегать и похлопотать, можно потребовать дисконт в 5-7%. Также беспроблемными выглядят квартиры из-под аренды — надо лишь получить подтверждение о расторжении договора найма от квартиросъемщиков или продавца. Иногда достаточно простой расписки от арендатора.

А вот со всеми прочими историями лучше не связываться.

Архив новостей

2017 год
13 АВГУСТА 2022
Суббота
пн вт ср чт пт сб вс
1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.