После рекордного падения рынка в 2015 г. – на 40% – вторичный рынок недвижимости в прошлом году начал оживать. В 2016 г. в Москве зарегистрировано на 11% больше сделок с переходом прав собственности на жилье, чем в 2015 г., следует из данных управления Росреестра по Москве: 126 045 и 113 769 соответственно.

В отдельно взятом декабре зарегистрировано 16 985 переходов прав – это на 13% больше, чем за аналогичный период 2015 г.; показатели за IV квартал в целом различаются незначительно. Статистика описывает в основном сделки купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Рынок прошлого года можно охарактеризовать двумя словами – «покупатели вернулись», говорит гендиректор «Релайт-недвижимости» Константин Барсуков.

С ним соглашается управляющий партнер «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Увеличение покупательской активности в 2016 г. она объясняет реализацией отложенного спроса, который формировался на протяжении всего 2015 года. Тогда цены на недвижимость начали снижаться, и многие покупатели заняли выжидательную позицию.

Влияние первички

Динамика цен на первичном рынке оказывает влияние и на динамику цен на вторичном рынке, но с некоторым временным лагом – около 3–6 месяцев, говорит руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков. Аналогичное влияние и по сделкам – первым активизируется рынок новостроек, а уже затем, через 3–6 месяцев, растет количество покупок на вторичном рынке. По оценкам аналитического центра irn.ru, московский «квадрат» потерял за год до 20%, а в обозримом будущем может подешеветь еще на 10%.

Сделки во многом стимулировала ипотека, ставки по которой существенно снизились, единодушны собеседники «Ведомостей». В кризис ипотека резко подорожала, а льготные кредиты, субсидируемые государством, распространялись только на новое жилье. «Если мы входили в 2016 г. со средними ставками порядка 14–14,5%, то сегодня стали доступны кредиты по 12–12,5%», – говорит Барсуков.

По словам Толстик, в первом полугодии 2015 г. доля ипотечных сделок в структуре продаж жилой недвижимости составляла от 19 до 24% в разные месяцы, а в прошлом году – от 27 до 34% в разные месяцы.

Рынок живой, но явно выраженных тенденций нет, не соглашается с коллегами президент «Бест-недвижимости» Григорий Полторак. В целом ситуация с продажами пока не вернулась на докризисный уровень, признает Барсуков. По данным управления Росреестра по Москве, по сравнению с 2014 г. сделок в прошлом году было заключено на 22% меньше.

Цены продолжали медленно сползать вниз. По данным «Миэля», по итогам года цена на квартиры в эконом-классе уменьшилась на 2,9% (до 169 400 руб. за 1 кв. м), а в бизнес-классе – на 4,8% (283 000 руб. за 1 кв. м).

В 2015 г. на рынке недвижимости было много переоцененных объектов – люди не могли смириться с тем, что их активы буквально за полгода подешевели вдвое, говорит Барсуков. Но к середине осени 2016 г. подобных объектов, по его мнению, стало существенно меньше, продавцы стали понимать, сколько в действительности стоит их квартира.

Замдиректора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский отмечает, что значительно выросло количество дисконтируемых объектов, что фактически означает скрытое снижение цены: еще год назад со скидкой продавалось порядка 35% квартир, а по итогам 2016 г. уже более 50% от общего количества сделок.

С прогнозами эксперты осторожны. «В первом полугодии 2017 г. мы вполне можем увидеть хороший живой спрос на рынке недвижимости, увеличение покупательской активности и небольшой рост цен на недвижимость, – рассуждает Барсуков. – А можем увидеть уникальную для рынка недвижимости картину: низкие ставки ипотечных кредитов на фоне вялого спроса и стагнации». Ставка ипотечного кредита, по мнению Барсукова, может снизиться до 11–11,5%. Помимо этого Барсуков считает, что цены на вторичном рынке жилья продолжат снижаться, так как собственники вынуждены будут корректировать цены на свои объекты.