Купля-продажа недвижимости Москва, Подмосковье, Россия

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

P $ Цена
  —  
P $
Комнат
1 2 3 4+
  —   сот.

Инвестиции или жизнь

Четверг, 29 октября 2020

Квартиры в московских новостройках стремительно дорожают: девелоперы повышают цены, чтобы регулировать продажи, растущие благодаря дешевой ипотеке по государственной программе. Участники рынка уверены, что цены будут расти и дальше. Покупка квартиры для жизни выгодна. Инвесторам нужно иметь в виду, что выгодно продать купленную сейчас квартиру будет трудно. Вторичный рынок растет медленнее: в половине районов Москвы вторичка уже стоит дешевле новостроек.

Ажиотаж на рынке

Для рынка столичных новостроек осень началась с рекордов. В сентябре этого года впервые за всю историю девелоперы выручили 150 млрд руб. от продажи жилья, подсчитали в ЦИАН. За весь квартал с июля по сентябрь выручка достигла 354 млрд руб.- в два раза больше, чем во втором квартале этого года, и на 48% больше, чем за сопоставимый период 2019 года. Число сделок в сентябре превысило 10 тыс., это половина всего объема договоров долевого участия, зарегистрированных в Москве в третьем квартале. Цены тоже выросли — на 3,9% за квартал и 11,5% за год, если сравнивать с сентябрем 2019 года. Сейчас квадратный метр в московских новостройках в среднем стоит 212 тыс. руб.
Ажиотаж поддерживает государственная программа льготной ипотеки, запущенная в апреле этого года: ставка по ипотеке не может быть выше 6,5% годовых на весь срок кредита, а первоначальный взнос составляет минимум 15%. Покупатели торопятся, потому что программа действует до 1 ноября этого года. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что программа будет продлена, но соответствующее решение власти планируют принять ближе к ноябрю.

Вера в новостройки

Девелоперы утверждают, что в проектах, которые пользуются высоким спросом у покупателей, цены за несколько месяцев могут вырасти настолько, насколько росли за 2–2,5 года стройки 3–5 лет назад. «Подорожание на 20–30% до 2018 года было обычным в течение строительного цикла. Сейчас ценовая вилка от котлована до получения разрешения на ввод в эксплуатацию очень широкая. Иногда на старте продаж застройщики предлагают заниженную цену, стимулируя спрос на ранней стадии. Затем начинают быстро повышать цены»,- говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его оценке, в таких проектах, вышедших на рынок год-два назад, цены могут в среднем вырасти на 30–40%.

Риэлторы уверены, что жилье на первичном рынке и дальше будет дорожать, поэтому покупка сейчас вполне своевременна. «Цены в строящихся домах активно растут, приобретение квартиры в новостройке по-прежнему имеет хороший инвестиционный потенциал. На фоне высокого спроса, сокращения предложения, девальвации рубля и нестабильной экономической обстановки стоимость жилья будет увеличиваться»,- рассуждает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Изменения в схеме финансирования и продаж квартир в новостройках привели к замедлению строительства: с сентября 2019 года по сентябрь этого года объем предложения в Московском регионе сократился на 32%. В продаже находятся 65 тыс. квартир и апартаментов, из них 54% — в Москве, остальное — область. По словам Марии Литинецкой, если в Москве снова будут введены жесткие ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса, рост цен замедлится, но снижения не произойдет. Покупка квартиры в новостройке поможет как минимум сохранить сбережения. Если выбор окажется удачным, то и приумножить. « По-прежнему наиболее выгодна покупка недвижимости на стадии котлована. В таком случае можно заработать в среднем 30–35% от стоимости покупки»,- отмечает госпожа Литинецкая, добавив, что доля инвесторов на рынке уже выросла с 10% и приближается к 20%.

Цены в новостройках только кажутся перегретыми, считает председатель совета директоров компании « Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «За год стоимость квадратного метра в  комфорт-классе выросла на 12% — с 165 тыс. руб. до 185 тыс. руб. за 1 кв. м. Это нормальный рост, риск впоследствии не продать купленную сегодня квартиру в новостройке как минимум по той же цене невелик»,- убеждена госпожа Доброхотова. «Он существует в неликвидных объектах с очевидными недостатками, поэтому к выбору стоит подходить внимательно»,- добавила она.

Статистика подтверждает правоту риэлторов: средние цены на жилье в Москве в среднесрочной перспективе растут. Динамика индекса цен на жилье в Москве от «Индикаторов рынка недвижимости» за прошедшие 15 лет строго положительная. В 2005 году он был на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас — 180 тыс. руб. за 1 кв. м. Исключения складываются из кризисных значений. Так, после двукратного падения рубля к доллару в декабре 2014 года в 2015 году новостройки резко подешевели, на 15–20% в рублях. Через три года цены практически вернулись к докризисным.

Заметный ограничитель

Пока покупателей довольно просто убедить в том, что покупка квартиры в новостройке выгодна. «Квартира подорожала, но ежемесячный платеж по кредиту будет ниже, чем, например, год назад, за счет низкой ставки»,- рассуждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Но если речь идет о покупке с целью сбережений или инвестиций, то нужно иметь в виду, что продавать эту квартиру придется уже на вторичном рынке. «Здесь покупателям недоступны ставки 6,5% годовых и ниже. Средняя ставка, на которую можно рассчитывать,- 8,5–8,7%, что ощутимо влияет на размер платежа по ипотеке, плюс наценка за готовность жилья»,- отмечает эксперт. По расчетам ипотечного калькулятора Banki.ru, ипотека на квартиру стоимостью 7,5 млн руб. на 20 лет по ставке 6,5% будет стоить 47 тыс. руб. в месяц, а по ставке 8,5% — 54,7 тыс. руб. в месяц.

На вторичном рынке цены тоже растут и есть условно инвестиционный спрос — сделки с целью сбережения средств. За полгода с марта по сентябрь средняя цена продажи квартир выросла на 20%, подсчитал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Финансовая политика государства, приведшая к смягчению условий по ипотеке и рекордному снижению ставок по банковским депозитам, ослабление рубля, растущий дефицит ликвидного предложения и отложенный спрос»,- перечисляет причины роста господин Шлома, добавляя, что каждая седьмая сделка на вторичном рынке проходит с целью сохранения средств от девальвации.

Но вторичка дорожает медленнее, чем новостройки. В сложившейся на первичном рынке ситуации растущий дисбаланс цен создает определенные риски. По подсчетам ЦИАН, новостройки за четыре года подорожали в среднем на 26%, а квартиры в готовых домах — на 16%. В 57% районов Москвы квартиры в строящихся домах дороже, чем в сегменте вторички. Три года назад таких районов было 48%. В 14 районах столицы доля первичного предложения превышает 80%, в 2017 году их было 8.

Уровень цен на вторичном рынке создает сопротивление для роста цен в новостройках. Одно из главных конкурентных преимуществ новостроек — разница в стоимости в 20–30% от цены готового жилья. Дисконт за риски незавершенного строительства выглядел достаточным для того, чтобы ждать квартиру еще 1–3 года после покупки. «Ситуация, в которой новостройки дороже, чем жилье на вторичном рынке, приведет к оттоку покупателей»,- считает Алексей Попов.

Что покупать

«Классическая ошибка — многие покупатели думают, что лучшим вариантом для сохранения и увеличения средств будет покупка новостройки. Но сейчас это не всегда работает»,- считает директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. Из-за перехода на  эскроу-счета застройщики изменили стратегию ценообразования: на этапе котлована цена может не быть самой низкой, соответственно, есть вероятность, что она не изменится и через год после начала продаж.

На этом фоне более стабильным вложением может оказаться покупка на вторичном рынке, если правильно выбрать объект: обратить пристальное внимание на локацию, транспортные возможности, качество квартиры и здания и на все потребительские характеристики в комплексе»,- говорит госпожа Федулаева.

По ее словам, покупка новостройки с инвестиционной целью перестала быть простым делом, а у большинства покупателей нет необходимой для инвестиционного решения информации. «Настоящие рантье долго мониторят рынок, заблаговременно собирают информацию о выданных разрешениях на строительство, планах застройки различных участков, стартах строительства и тем более о начале продаж»,- перечисляет Юлия Федулаева. «Большинство покупателей, которые хотят сберечь средства, купив новостройку, не обладают всей этой информацией»,- констатирует эксперт.

«Мы бы не рекомендовали входить в инвестиционные сделки с помощью кредитных и ипотечных средств, несмотря на самые низкие в новейшей истории ставки по кредитам. Маловероятно, что в сложившихся условиях рост цен в связи с повышением строительной готовности превысит доход от размещения средств на депозитах»,- предупреждает Юлия Федулаева.

Частный специалист по покупке недвижимости Александр Черников говорит, что совокупность фактов, среди которых снижение курса рубля к доллару и не решенный с точки зрения задач государства жилищный вопрос, создает предпосылки для дальнейшего роста и цен на новостройки, и инфляции. «В условиях растущей инфляции в долгосрочной перспективе недорогой кредит может быть выгодным»,- считает он. Но если для покупки недвижимости есть свободные, не кредитные деньги, стоит обратить внимание на вторичный рынок. «Выбор гораздо шире»,- поясняет он, и есть лоты дешевле, чем обойдутся сопоставимые в новостройке. По словам господина Черникова, альтернативой инвестиционной (сберегающей) покупке квартиры в Москве сейчас может быть жилье в регионах. «В Москве цены завышены. В регионах маржинальность строительства гораздо ниже из-за другого уровня доходов, поэтому рынок более стабилен, а квадратный метр стоит в три раза дешевле»,- рассуждает он. Для покупки с целью сбережения подходят некурортные города, города, из которых нет оттока населения, и  города-миллионники — например, Нижний Новгород, Воронеж, Ростов-на-Дону. По его оценке, покупка жилой недвижимости в крупных нестоличных и некурортных городах в стройке и продаже по готовности при скромном сценарии может принести 15–30% годовых. «В Москве такой разницы в цене нет, так как продажи стартуют по высоким ценам, из-за перехода на  эскроу-счета»,- отмечает Александр Черников.

Екатерина Геращенко

Коммерсантъ

Архив новостей

2020 год
26 ЯНВАРЯ 2022
Среда
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31

Отвечаем на вопросы в наших группах

miel.ru

Отправить сообщение
Введите ваше имя
Введите ваш номер телефона
Пример: +7 495 000-00-00
Введите ваш адрес эл. почты
Введите свою цену
"Спасибо за обращение в компанию "МИЭЛЬ".
Ваше письмо отправлено".
Отправить на почту выбранные объекты недвижимости
Введите ваш адрес эл. почты

Список объектов отправлен на указанный e-mail.

Подписаться на обновление
базы
Введите ваш адрес эл. почты
Частота рассылки:

Спасибо за оформление подписки. Информация о новых объектах будет приходить к Вам раз в три дня.

На указанный Вами адрес выслано тестовое письмо для подтверждения.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.