- У нас трешка, три собственника. Все трое хотят продать. Мы прочли, что им можно продать не одним договором, а тремя, и тогда у каждого будет минус один миллион (и 13% придется платить с меньшей суммы, соответственно). Скажите, мы все верно поняли? И второй вопрос: при продаже тремя договорами у покупателя не будет проблем с этой квартирой? Она полностью перейдет ему? Не хотим создавать ему неудобств.

=Отвечает юрист, редактор сайта onipoteka.ru Мария Сохань (Кемерово):

Вы имеете право продать каждый свою долю по отдельному договору. У покупателя проблем не будет. Просто в ЕГРН запишут три документа основания, при этом квартира будет полностью в его собственности. И если подпадаете под налогообложение с продажи, то налог оплатите с суммы каждого договора за вычетом одного миллиона.

=Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Юридически описанная Вами ситуация имеет право на жизнь как способ минимизировать налог с продажи. Однако на практике найти клиента на квартиру, а в дальнейшем организовать и провести сделку будет не так просто, как кажется на первый взгляд. Основные причины:

нежелание клиентов связываться со сложной схемой при покупке

и невозможность провести такую сделку с использованием ипотеки.

С уверенностью скажу, что скидка, которую попросит покупатель при покупке по такой схеме, и затраты на нотариальное удостоверение сделок, будет сопоставима с суммой сэкономленных налогов.

=Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ - сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Действительно, если продавать жилье, составив отдельные договоры, то каждый продавец может получить вычет размером в 1 млн рублей. Однако стоит помнить, что сделки с долями (если доли продаются разными договорами) нужно обязательно удостоверять нотариально, поэтому учитывайте издержки на заключение каждого нотариально заверенного договора купли-продажи.

Также к расходам прибавятся отказы собственников от преимущественного права покупки. При владении общей собственностью существует правило - другие собственники имеют преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже данной недвижимости владелец доли обязан в первую очередь предложить приобрести свой объект другим совладельцам. И далее они либо отказываются, либо приобретают его. Здесь необходим нотариальный отказ от преимущественного права покупки, и оформление этих документов тоже стоит денег.

Что касается покупателя, то можно не беспокоиться - для него проблем быть не должно. В данном случае важно правильно прописать в договорах купли-продажи условия доступа к ячейкам.

=Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

По общему правилу, установленному НК РФ, налоговый вычет при продаже жилья, которое находится в общей долевой собственности, в размере 1 млн рублей распределяется между собственниками пропорционально. Если продавать имущество по долям, делать это нужно не только разными договорами, но и в разное время.

Действительно, есть Письмо Минфина, в котором допускается получение налогового вычета в размере 1 млн рублей при продаже одной доли. Обратите внимание, разъяснения Минфина не являются нормативными правовыми актами и не являются обязательными к применению, в том числе налоговыми органами. Позиция Минфина может измениться. Кроме того, она может не совпадать с позицией ФНС. Так часто случается.

Если все же рассматривать продажу долей разными договорами, то нужно обратить внимание на некоторые моменты. При продаже одной доли в праве собственности необходимо соблюсти особый порядок. У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки продаваемой доли по цене предложения. Поэтому и отказ от выкупа доли нужно получить от каждого. При этом при продаже доли договор должен быть заключен в нотариальной форме. Но нотариус будет запрашивать дополнительные документы, которые ему нужны для заверения сделки. А нотариальная сделка - это всегда дополнительные расходы.

=Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

В одном договоре все три собственника выступают на стороне продавца, каждый продает свою долю. При этом 13% уплачивается пропорционально доходу от общей цены продажи в соответствии с размером доли. С тремя разными договорами будут проблемы у всех, так как это повлечет их нотариальное удостоверение в отношении каждого.